別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高槻 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -20 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　木島　巧   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市高垣町２８番２０６ ｢高垣町６７－２２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.7m市道 水道、ガス、下水 高槻市 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 高槻市駅北東方 2.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分の 間は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線で、高槻市東部を中心とするバス圏の住宅地域である。需要者は、大 阪府北部に居住するサラリーマン等が中心である。駅からやや遠い中小規模住宅地域で、新築戸建は総額的に駅に近い 分譲マンションと競合する。土地は１００㎡程度で１６００万円程度、新築戸建で３５００万円程度までが需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションが見受けられるが、収益物件 としては画地規模が小さいため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域であること、 また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する規範性の高い比準価格を採用し 、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [130.5] [103.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の住宅地の需給状況は比較的堅調であ る。地価は、利便性の良好な物件については 、引き続き上昇傾向で推移している。 最寄駅からやや遠い住宅地域であるが、総額 が抑えられるため、住宅地として一定の需要 が認められる。地価は横這いから若干の上昇 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％