鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０１ -23	泉大津市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、北西7m、南西4.7m、三方路		近商 (80,200)
b	６０７ -29	岸和田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m市道、南2.4m、二方路		近商 (90,276)
c	６１１ -7	泉北郡忠岡町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.1m町道、南東5m、角地		近商 (90,300)
d	６１３ -7	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、南東5.5m、二方路		準住居 (70,200)
e	６１４ -1	和泉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.4m府道、南2.5m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,298	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	168,817	100 [ 103.9]	162,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 85,132	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	104,746	100 [ 61.6]	170,042		170,000
c	(　 ) 132,206	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,511	100 [ 73.0]	177,412		177,000
d	(　 ) 122,100	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,903	100 [ 74.0]	163,382		163,000
e	(　 ) 99,030	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,020	100 [ 59.7]	167,538		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

泉大津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地のため、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,949,756	375,180	1,574,576	1,114,920	459,656	（　0.9490） 436,214	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,281,149 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	53.92	Ｓ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	70 ㎡	7.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の一棟貸しによる店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	100.00	100.0	100.00	1,655	165,500	7.0	1,158,500
							3.0	496,500
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		165,500		1,158,500
								496,500

⑨年額支払賃料	165,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,986,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,986,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,787,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,158,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 496,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 151,929 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,949,756 円　　　　（　 27,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０２（賃）　　　　-1	1,593 ( 1,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,655 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０２（賃）　　　　-5	1,701 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,900 円	16,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,580 円	1,986,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,500 円	16,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 375,180 円　（　　　　　　 5,360 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,114,920 円（　　　　　 15,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,949,756 円
②総費用	375,180 円
③純収益　①－②	1,574,576 円
④建物等に帰属する純収益	1,114,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	436,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,281,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
泉大津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉大津 5-1

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　吉田　良信

TEL.

鑑定評価額

11,600,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉大津市田中町２１番１外｢田中町４－２４｣				②地積　(㎡)	70 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ5	低層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	泉大津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層の店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

泉大津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。駅前立地としての希少性か
ら底堅い需要が見込まれ、地価も安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉大津市及び隣接市等の泉州地区一円における駅前商業地域で、特に南海本線の駅前地域が中心である
。中小の各種店舗事業者が典型的市場参加者である。規模が千差万別で中心価格帯は判然とし難いが、概ね小規模な店
舗を中心としており、繁華性に応じて一定の需要は見込まれる。また、新型コロナにより一過性ながら市場は停滞した
が、近時では概ね回復している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性が重視される当地
域においては規範性が認められる。但し、事業用の賃貸市場が成熟しておらず、賃料の保守性等の性格を反映して元々
低廉に求められていること、賃貸用よりはむしろ自己使用が多い地域であることにも留意しなければならない。よって
、比準価格を中心に、泉大津駅勢圏の売買動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 90.5]

[100.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

泉大津市においては、一定の需要は見込まれ
るが、地価は利便性等に応じて二極化傾向に
ある。

駅前商業地域として一定需要は見込まれる。

規模・形状等からして競争力は普通程度で、
特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１１ -7	泉北郡忠岡町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.1m町道、南東5m、角地		近商 (90,300)
b	６０７ -29	岸和田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m市道、南2.4m、二方路		近商 (90,276)
c	６０１ -23	泉大津市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、北西7m、南西4.7m、三方路		近商 (80,200)
d	６１１ -6	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m府道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,206	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,511	100 [ 73.0]	177,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 85,132	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	104,746	100 [ 66.8]	156,805		157,000
c	(　 ) 222,298	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	168,817	100 [ 103.9]	162,480		162,000
d	(　 ) 142,857	100 [ 115.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	127,899	100 [ 78.8]	162,308		162,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +20.0
d	隣地購入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	隣地購入	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

泉大津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適切な資料が得られず適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,008,661	376,980	1,631,681	1,114,920	516,761	（　0.9490） 490,406	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,434,170 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	53.92	Ｓ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	70 ㎡	7.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	100.00	100.0	100.00	1,705	170,500	7.0	1,193,500
							3.0	511,500
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		170,500		1,193,500
								511,500

⑨年額支払賃料	170,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,046,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,046,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,841,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,193,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 511,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 156,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,008,661 円　　　　（　 28,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０５（賃）　　　　-2	3,371 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [176.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,705 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０１（賃）　　　　-4	2,082 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [133.0]	1,739
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,900 円	16,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	61,380 円	2,046,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,500 円	16,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 376,980 円　（　　　　　　 5,385 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,114,920 円（　　　　　 15,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,008,661 円
②総費用	376,980 円
③純収益　①－②	1,631,681 円
④建物等に帰属する純収益	1,114,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	516,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,434,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）