別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 泉大津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -11 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　知彦   TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市神明町９０番 ｢神明町８－２｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅、 事業所等が混在する 住宅地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 泉大津 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１０ｍ市 道 交通 施設 泉大津駅西方 600m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価は概ね横 ばいの傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線にあって泉大津市とその周辺市を圏域とする中小規模住宅地域である。需要 者は泉大津市及びその隣接市町村に居住する一次取得者が中心で同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅から徒歩圏 内にあって古くからの海岸寄りの住宅地域で需給は景況感の改善から概ね安定している。需要の中心となる新築戸建住 宅の価格帯は、１００㎡規模で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用し なかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。し たがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [122.5] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少し高齢化は進行している。 土地取引件数、新設住宅着工戸数は増加の傾 向にある。地域による地価の二極化は続いて いる。 既成の住宅地域で、価格形成に影響を与える 地域要因の変動は特段認められない。 価格形成要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％