別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 泉大津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -9 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　竜輔   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市森町１丁目２６９番１５ ｢森町１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 北助松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 北助松駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は概ね横ばい若しくは若干の上昇 傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線の概ね泉大津市並びにその周辺市の戸建住宅地で、需要者の中心層は同一需給圏に地縁性を 有する一次取得者及び二次取得者層が中心で、エリア外からの需要は限定的であるが、総額として値ごろ感があり需要 は安定しているため地価は概ね横ばいで推移している。中心となる新築戸建住宅の価格帯は２，５００万円から３，０ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、当地域の標準的な使用が戸建住宅地で、かつ画地面積 が小さく、経済合理性のある建物想定が困難である。他方、取引事例については泉大津市内の南海本線沿線に存する多 数の信頼性のある事例を収集しえた。以上により、収益価格の算定は断念し、市場性を反映した比準価格を標準とし、 単価と総額の関連、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [126.7] [102.0] 100 98,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回 復基調にあるものの、円安、物価高等不確実 要素もある。地価は概ね横ばいから上昇基調 である。 泉大津市の戸建住宅地の地価は、概ね横ばい で推移している。地域要因に影響を与える特 段の変動はない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％