別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 泉大津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　誠道   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 93,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市池浦町５丁目１４０番１１ ｢池浦町５－１２－２８｣ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 泉大津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 泉大津駅南東方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、主に小規模な一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測される。地 価動向は、景気の緩やかな回復基調の中、安定して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南海本線沿線で泉大津市及び隣接市町の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給 圏のうち泉大津市及びその周辺居住者で、同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅からやや距離を有するものの、古 くからの一般住宅と分譲戸建住宅が混在する地域にあり、需給関係は比較的安定しており、需要は回復傾向にある。取 引は小規模物件が主で新築建売住宅は３０００万前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件は、戸建住宅等が転勤等の事情により短期間賃貸される事例が散見される程度であり、対象標準地は間口が狭 い小規模画地で、投資採算性に見合った収益物件の想定が困難であったため、収益還元法の適用は断念した。自用目的 の取引が中心であることから、市場実態を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地の価格との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [132.6] [101.0] 100 93,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向は一部で改善傾向が窺えるものの、 市域においては地場産業の低迷、コロナ禍等 から、経済情勢は依然として不安定な状況に ある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 価格形成に影響を与える個別的要因の変動は 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％