別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉大津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市池園町７番４１外 ｢池園町１０－３８｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 松ノ浜 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ市道 交通 施設 松ノ浜駅南東方 830m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする区画の整った住宅地域として熟成している。地域に影響を及ぼすような変動は認め られず当面は現状を維持すると考える。地価は新型コロナ禍による需給の影響は少なく回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉大津市及び周辺市町の南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域であり、需要者の中心は泉大津市居住 者である。大規模な開発はなく、ミニ開発が中心であるが、需給動向は、区画の整った地域で、最寄り駅徒歩圏の立地 であることから土地需要は底堅く地価は緩やかに上昇している。同圏域における中心価格帯は、新築戸建で３千万円台 前半が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住用物件の取引が中心と認められる。一般住宅が中心の地域であり、共同住宅等の収益目的物件は見 あたらず、賃貸市場は未発達と認められることから収益価格はしなかった。本件では、市場性に着目した比準価格を中 心に、周辺標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　泉大津（府） -4            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉大津市内住宅地域は新型コロナ禍の影響は 軽微であり、人口の微減が続いているものの 、住宅地の土地需要はコロナ禍前の水準に戻 りつつある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +0.8 ％