別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉大津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.

鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市松之浜町２丁目６４６番２ ｢松之浜町２－２４－２１｣ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 ＲＣ2 大中規模住宅を中心 とする閑静な住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 松ノ浜 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道　 交通 施設 松ノ浜駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね成熟しており、特段の地域要因の変動はないと認められる。津波の懸念から周辺住宅地 の土地需要が今だ回復しておらず、地価は弱含みで当面はこのまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉大津市及び周辺市町の南海本線沿線の居住環境が良好と認められる住宅地域であり、需要者の中心は 泉大津市居住者である。海に近い住宅地は津波の懸念から土地需要の回復には至っておらず、地価の緩やかな下落傾向 が続いている。画地規模が比較的大きいことから総額が嵩むため、独自の不動産市場が形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域に存するため、価格形成は収益性が反映されにくいと考えられる。本件において求め た試算価格は比準価格のみであるが、規範性の高い取引事例を基に適切に補・修正を行っており、同価格は実証的な価 格であると認められる。本件においては、比準価格を中心に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [120.3] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉大津市内住宅地域は新型コロナ禍の影響は 軽微であり、人口の微減が続いているものの 、住宅地の土地需要はコロナ禍前の水準に戻 りつつある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％