別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 5-12 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市内本町１丁目２７２２番８外 ｢内本町１－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度4種最高25m (90,300) 1:1.2 事務所 ＲＣ3 店舗、事務所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 南西24m国道 水道、ガス、下水 阪急吹田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 阪急吹田駅南東方 400m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度4種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 中低層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ吹田市内の主要幹線道路沿いの商業地域で、今後も現状の環境を維持する と予測する。需給は概ね安定しており、地価水準は当面、緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    241,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市を中心にその周辺市域をも含む商業地域と判定した。需要者の中心は、各種法人、個人事業主等 様々であり、利用目的は自己使用を中心に一部で投資目的での需要も認められる。吹田市内の主要街路沿いに存するほ か、吹田駅へも徒歩圏であり、事業所、店舗等用途の多様性が認められ、様々な利用を前提とした需要が予測される。 市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく異なり見出し難いが土地単価として坪９０万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である 。一方、収益価格は、賃貸市場等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試 算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的規範性も劣る。市場特性、需要者の属性等を勘案し、市場性を反 映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 85.9] [100.0] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ、物価上昇等、経済市場が不安定 な中、各種政策等の効果もあり、社会経済活 動は正常化に向かっている。但し、先行きに 不透明感もある。 鉄道駅徒歩圏かつ幹線道路沿いの商業地域で 、地域要因に特段の変動はない。土地利用用 途に多様性が認められ、地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -14.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％