鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１０ -25011	吹田市		建付地	（　）	不整形	南東18m府道、南西11.9m、角地		２住居高度4種最高25m (70,200)
b	１０１３ -25201	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	南東20m府道、南西4m、角地		２住居高度4種最高25m (80,200)
c	１０１５ -25002	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	東12m府道、北東4.7m、北西5.7m、三方路		２中専高度地区2種 (60,200)
d	１００５ -25017	豊中市		更地	（　）	不整形	南東11m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
e	１０１２ -25201	豊中市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、西4.7m、二方路		近商高度地区2種 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,182	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	208,455	100 [ 87.6]	237,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 214,583	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	225,761	100 [ 95.9]	235,413		238,000
c	(　 ) 255,877	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	258,954	100 [ 106.7]	242,694		245,000
d	(　 ) 235,644	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	248,790	100 [ 103.5]	240,377		243,000
e	(　 ) 239,157	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	237,047	100 [ 102.9]	230,366		233,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

吹田 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,387,788	8,325,610	34,062,178	26,923,600	7,138,578	（　0.9332） 6,661,721	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	162,481,000 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	421.00	ＲＣ6	1,998.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度3種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	896 ㎡	51.2 m x 20.7 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、フロア貸し、２～６階：ファミリータイプ２５室、平均専有面積約６５㎡、駐車場２１台の店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	333.00	39.0	130.00	3,000	390,000	6.0	2,340,000
							3.0	1,170,000
2～ 2	住宅	333.00	97.6	325.00	1,830	594,750	3.0	1,784,250
							3.0	1,784,250
3～ 6	住宅	333.00	97.6	325.00	1,860	604,500	3.0	1,813,500
							3.0	1,813,500
～

～

計		1,998.00	87.8	1,755.00		3,402,750		11,378,250
								10,208,250

⑨年額支払賃料	3,402,750 円　×　12ヶ月　＝　 40,833,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,755.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,024,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,833,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,024,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,508,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,348,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,378,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,208,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,934,668 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,387,788 円　　　　（　 47,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００８（賃）　　　　-25013	1,537 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,929 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１２（賃）　　　　-25015	1,824 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,920
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,110,000 円	422,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,315,710 円	43,857,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 468,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,587,000 円	422,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,325,610 円　（　　　　　　 9,292 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	422,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,998.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,923,600 円（　　　　　 30,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,387,788 円
②総費用	8,325,610 円
③純収益　①－②	34,062,178 円
④建物等に帰属する純収益	26,923,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,138,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,661,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,481,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
吹田 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 5-11

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　藤原　学

TEL.

鑑定評価額

206,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市山田西３丁目１９５番１｢山田西３－５７－２０｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度3種最高25m
	台形 2.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北東16m府道、背面道	水道、ガス、下水	山田 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ府道

交通

施設

山田駅南東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持する
ものと予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は吹田市及び隣接周辺市に所在する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は賃貸店舗兼共同住
宅に対する投資を目的とする個人、中小法人等である。最寄駅から徒歩圏内にあり、各種店舗が立地する府道沿いに存
するため、商住両用途の底堅い需要が見込まれる。路線商業地に対する需要は弱含んだ状況が続いてきたが、近時はや
や改善傾向にある。取引の中心価格帯は、土地の個別性や取得目的等に大きく左右されるため、一様には把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の取引事例からアプローチした価格であり、市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価
格は、最有効使用である中層の店舗兼共同住宅の想定による収益性を反映した価格であるが、想定要素が多く介在する
ことから、相対的な信頼性にやや劣る。したがって、現実の取引実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価
格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 236,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[105.0]

100
[100.9]

[101.0]
100

229,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加傾向にある。江坂地区を
除いた市内の商業地の地価は全般的に微増傾
向にあるが、稀少性の高い駅前地域は上昇で
推移している。

府道沿いの路線商業地域であり、特に地域要
因の変動は見受けられない。一般的要因の影
響により、地価は緩やかな上昇傾向にて推移
している。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００６ -25012	豊中市		更地	（　）	台形	西7.5m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
b	１０１０ -25011	吹田市		建付地	（　）	不整形	南東18m府道、南西11.9m、角地		２住居高度4種最高25m (70,200)
c	１０１０ -25032	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m府道、北東4.7m、角地		近商高度4種最高25m (100,300)
d	１０１７ -25005	摂津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m府道、北東7.8m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,314	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	263,793	100 [ 102.4]	257,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 206,182	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	208,455	100 [ 101.0]	206,391		208,000
c	(　 ) 362,281	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	346,410	100 [ 128.5]	269,580		272,000
d	(　 ) 220,816	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	223,029	100 [ 94.0]	237,265		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

吹田 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,407,413	8,326,195	34,081,218	26,923,600	7,157,618	（　0.9332） 6,679,489	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	162,914,366 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	421.00	ＲＣ6	1,998.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度3種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	896 ㎡	51.2 m x 20.7 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：ファミリータイプ２５戸（戸当り平均賃貸面積約６５㎡、３ＬＤＫ）、駐車場２１台分を想定した。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同種、同規模の賃貸用建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	333.00	39.0	130.00	3,200	416,000	6.0	2,496,000
							3.0	1,248,000
2～ 2	住宅	333.00	97.6	325.00	1,763	572,975	3.0	1,718,925
							3.0	1,718,925
3～ 6	住宅	333.00	97.6	325.00	1,858	603,850	3.0	1,811,550
							3.0	1,811,550
～

～

計		1,998.00	87.8	1,755.00		3,404,375		11,461,125
								10,213,125

⑨年額支払賃料	3,404,375 円　×　12ヶ月　＝　 40,852,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,755.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,024,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,852,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,024,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,510,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,366,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,461,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,213,125 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,935,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,407,413 円　　　　（　 47,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-25109	1,633 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,910	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,858 円/㎡　月額支払賃料（　 1,763 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００８（賃）　　　　-25014	1,614 ( 1,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	1,806
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,110,000 円	422,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,316,295 円	43,876,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 468,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,587,000 円	422,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,326,195 円　（　　　　　　 9,293 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	422,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,998.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,923,600 円（　　　　　 30,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,407,413 円
②総費用	8,326,195 円
③純収益　①－②	34,081,218 円
④建物等に帰属する純収益	26,923,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,157,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,679,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,914,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）