鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００７ -25018	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、北3.8m、角地		近商 (100,300)
b	１０１０ -25032	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m府道、北東4.7m、角地		近商高度4種最高25m (100,300)
c	１１０６ -5	茨木市		更地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、中間画地		商業高度地区7種 (100,300)
d	１１１８ -8	池田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		近商 (90,258)
e	３１４ -15	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ台形	南西24m府道、北4.4m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 448,262	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	434,601	100 [ 88.3]	492,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	512,000
b	(　 ) 362,281	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	346,410	100 [ 71.8]	482,465		502,000
c	(　 ) 309,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,236	100 [ 78.4]	395,709		412,000
d	(　 ) 437,305	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	443,427	100 [ 79.1]	560,590		583,000
e	(　 ) 659,055	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	656,468	100 [ 136.3]	481,635		501,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 502,000 円／㎡]

吹田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,024,362	10,705,584	42,318,778	35,791,800	6,526,978	（　0.9332） 6,090,976	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	148,560,390 円　　　　（　 405,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	203.40	ＲＣ15	2,136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	367 ㎡	13.5 m x 31.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸し店舗、３～１５階：ファミリータイプ、平均専有面積約６３㎡

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.40	39.9	56.85	3,113	177,000	6.0	1,062,000
							3.0	531,000
2～ 2	店舗	142.40	82.1	116.90	2,438	285,000	6.0	1,710,000
							3.0	855,000
3～ 3	住宅	142.40	88.8	126.50	2,249	284,500	2.0	569,000
							2.0	569,000
4～15	住宅	142.40	88.8	126.50	2,373	300,200	2.0	600,400
							2.0	600,400
～

計		2,136.00	85.1	1,818.25		4,348,900		10,545,800
								9,159,800

⑨年額支払賃料	4,348,900 円　×　12ヶ月　＝　 52,186,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,818.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,456,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,186,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,456,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,451,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,191,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,545,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,021 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,159,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,735,965 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,024,362 円　　　　（　 144,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-25112	2,266 ( 2,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,337	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,330 円/㎡　月額支払賃料（　 2,249 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０１０（賃）　　　　-25109	2,172 ( 2,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [101.5]	2,323
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,805,000 円	561,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,669,284 円	55,642,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 340,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,768,500 円	561,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	561,000 円	561,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	561,000 円	561,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,705,584 円　（　　　　　　 29,171 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	561,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,136.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,791,800 円（　　　　　 97,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,024,362 円
②総費用	10,705,584 円
③純収益　①－②	42,318,778 円
④建物等に帰属する純収益	35,791,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,526,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,090,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,560,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
吹田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 5-1

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　塩崎　修

TEL.

鑑定評価額

175,000,000 円

１㎡当たりの価格

478,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市朝日町１１８５番５外｢朝日町５－３２｣				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ7F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西22m市道、北西側道	水道、ガス、下水	吹田 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

吹田駅南東方

140m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域の地域要因に大きな変化はなく、今後も当面はほぼ現況のまま推移すると見られる。今後の地価動
向はやや上昇の傾向と予想する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 478,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地が所在する地域はＪＲ吹田駅より約１４０ｍの商業地域である。その同一需給圏は吹田市及び隣接市の駅周
辺の商業地域である。需要者の中心は店舗付共同住宅や店舗付事務所等の賃貸経営目的の法人事業者や投資家である。
ＪＲ吹田駅至近の賃貸マンション等の需要は堅調である。取引価格は立地や画地条件等が個別の取引によりまちまちで
あるため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格が市場性を反映して実証的な価格であることから、
比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該地域がやや収益性の
劣る近隣的な商業地であることから、収益価格低位に求められた。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　吹田（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    475,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られ
るもののウクライナ紛争以降の資源高、円安
による輸入物資の高騰など経済環境はインフ
レ傾向である。

ＪＲ吹田駅前の商業地域で、店舗等の集積度
や繁華性は概ね良好で、地域性に特段の変化
は見られない。地価動向はやや上昇の傾向が
見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

吹田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１０ -25032	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m府道、北東4.7m、角地		近商高度4種最高25m (100,300)
b	１０１６ -25014	吹田市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m府道、中間画地		２中専高度3種最高16m (60,200)
c	１００３ -25010	豊中市		更地	（　）	長方形	北12m市道、東4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
d	１０１２ -25007	豊中市		更地	（　）	不整形	西12m府道、北東4m、東4m、三方路		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 362,281	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	346,410	100 [ 75.9]	456,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	475,000
b	(　 ) 288,819	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	305,224	100 [ 64.1]	476,168		495,000
c	(　 ) 261,697	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	240,048	100 [ 54.5]	440,455		458,000
d	(　 ) 314,283	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	314,283	100 [ 67.8]	463,544		482,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 478,000 円／㎡]

吹田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用が困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,395,843	10,816,097	42,579,746	36,238,400	6,341,346	（　0.9332） 5,917,744	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	144,335,220 円　　　　（　 393,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	203.40	Ｓ15	2,136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	367 ㎡	13.5 m x 31.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗、３～１５階：ファミリータイプ、平均専有面積６３㎡程度。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.40	40.0	56.96	3,200	182,272	3.0	546,816
							3.0	546,816
2～ 2	店舗	142.40	82.0	116.77	2,600	303,602	2.0	607,204
							2.0	607,204
3～15	住宅	142.40	89.0	126.74	2,348	297,586	1.0	297,586
							2.0	595,172
～

～

計		2,136.00	85.3	1,821.35		4,354,492		5,022,638
								8,891,256

⑨年額支払賃料	4,354,492 円　×　12ヶ月　＝　 52,253,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,821.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,456,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,253,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,456,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,456,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,253,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,022,638 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,891,256 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,096,523 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,395,843 円　　　　（　 145,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-25111	2,194 ( 2,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,348 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１００６（賃）　　　　-25112	2,266 ( 2,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,385
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,840,000 円	568,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,671,297 円	55,709,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 340,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,828,000 円	568,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,816,097 円　（　　　　　　 29,472 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	568,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 2,136.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,238,400 円（　　　　　 98,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,395,843 円
②総費用	10,816,097 円
③純収益　①－②	42,579,746 円
④建物等に帰属する純収益	36,238,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,341,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,917,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,335,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,000 円／㎡）