別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -53 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　島田　正   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山竹園１丁目９６番３８ ｢千里山竹園１－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 109   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,172) 1:3 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅に アパートも見られる 住宅地域 東4.3m私道 水道、ガス、下水 千里山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ３ｍ私道 交通 施設 千里山駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,172) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、当面は微増傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急千里線、北大阪急行線沿線で、吹田市中部の圏域に存する中小規模の戸建住宅地域。需要者は吹田 市及び周辺市域に居住する二次取得者層が中心と認められる。地勢にはやや劣るが、千里山駅から徒歩圏に位置し、人 気の高い小中学校の学区内に所在することから需要は底堅い。土地は１００㎡程度で２０００万円台前半、新築戸建住 宅は４０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内には共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模から見て、共同住宅を想定することは現実性に乏しい 。また、戸建の賃貸市場が未成熟であるため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支 配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、対象地域の市場実態を反映し、試算価格とし ての規範性が高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    272,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [130.3] [102.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    216,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向にある。土地取引件 数は前年同期と比較して増加傾向、新設住宅 着工戸数は減少傾向にある。 人気の高い小中学校の学区内に所在すること から需要は底堅く、地価は微増に転じてきて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％