別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -52 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.

鑑定評価額 73,900,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里丘西２１９０番４ ｢千里丘西１２－４｣ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南6.5m私道 水道、ガス、下水 千里丘 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ私道 交通 施設 千里丘駅北西方 930m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測 される。地価水準は緩やかな上昇傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急千里線沿線の吹田市北部に所在する中規模戸建住宅地域である。需要者の中心 は、マンション又は小規模戸建住宅から買替えの二次取得者層で、良好な居住環境を志向する高額所得者層である。対 象標準地周辺は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で潜在的需要は底堅く、画地規模が大きく総額が嵩むものの、 需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地３８０㎡前後で７，０００～８，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を志向する自己使用目的の取引が大半を占める戸建住宅地域で賃貸市場が未成熟であることか ら、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、千里丘西地区内における高台の中規模住宅地の現実の取引市 場の実態を如実に表した価格である。したがって、市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との 価格検討も行い、さらには単価と総額との関連をも考慮した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [112.0] [104.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加基調にある。当市内の住 宅地は千里ニュータウンを中心に高齢化傾向 にあるが、北摂地域の住宅地としてその需要 は総じて底堅い。 中規模住宅地として熟成した地域であり、特 に地域要因の変動は見受けられない。一般的 要因の影響により、地価は微増傾向にて推移 している。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％