鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１３ -25004	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (90,300)
b	１００６ -25004	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.7m私道、西4m、準角地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	１００７ -25008	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、北5.5m、角地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	１００３ -25025	豊中市		貸家建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e	１０１７ -25012	摂津市		貸家建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,842	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,201	100 [ 99.8]	273,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 207,304	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	208,549	100 [ 78.3]	266,346		277,000
c	(　 ) 307,165	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	302,990	100 [ 112.7]	268,846		280,000
d	(　 ) 429,762	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.9]	385,986	100 [ 139.1]	277,488		289,000
e	(　 ) 139,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.3]	193,393	100 [ 75.3]	256,830		267,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +14.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

吹田 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		立地環境等から、標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判定したため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,682,060,478	1,221,621,682	11	682,000	2,986.00	272,000	4,416.56
⑧開発法による価格	460,438,796 円　　　　（　 280,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,647 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,647.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
719.50 ㎡	4,416.56 ㎡	3,153.06 ㎡	1,263.50 ㎡	2,986.00 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 41 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.7 ％）	（ 268.2 ％）	（ 191.4 ％）	（ 76.7 ％）	（ 67.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度3種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.4 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

682,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 682,000 円／㎡　　×　　 2,986.00 ㎡　　＝　　　　 2,036,452,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,036,452,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 4,416.56 ㎡　　＝　　　　 1,237,343,450 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	建築工事費にて考慮
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,036,452,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 203,645,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,440,988,650 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	162,916,160 円	( 8 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 140,531,480 円
	販売総額(2期)	1,466,245,440 円	( 72 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,210,972,109 円
	販売総額(3期)	407,290,400 円	( 20 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 330,556,889 円
収入合計		－	－	－	－	1,682,060,478 円
支出	建築工事費(1期)	123,734,345 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,419,397 円
	建築工事費(2期)	123,734,345 円	( 10 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 108,601,635 円
	建築工事費(3期)	989,874,760 円	( 80 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 817,537,564 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	81,458,080 円	( 40 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 75,984,097 円
	販売管理費(2期)	61,093,560 円	( 30 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 53,621,818 円
	販売管理費(3期)	61,093,560 円	( 30 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 50,457,171 円
支出合計		－	－	－	－	1,221,621,682 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,682,060,478 円　　－　　　　　　 1,221,621,682 円　　＝　　　　　 460,438,796 円 280,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
吹田 -51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -51

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　藤原　博司

TEL.

鑑定評価額

461,000,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市千里山星が丘５番１５｢千里山星が丘９｣				②地積　(㎡)	1,647 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度3種最高25m
	不整形 1:2	共同住宅ＲＣ7F1B	中高層の共同住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域	西6.9m市道、四方路	水道、ガス、下水	千里山 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．９ｍ市道

交通

施設

千里山駅北東方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で駅からも比較的近く、今後も共同住宅街として発展してゆくものと予
測される。開発業者の土地取得意欲は高く、地価水準は上昇が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 280,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、吹田市を含む大阪府北部エリアの共同住宅を中心とした住宅地域。主な需要層はマンション開発業者が
中心と考えられる。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏にある居住環境の良好な住宅街で、マンション開発用地として好立
地であり、希少性が高く需要は堅調である。取引されるマンション用地については、画地規模、位置、地勢、取引当事
者の属性により個別性が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は不動産市場における実際の取引価格から求められたもので、最近の開発素地の市場実態を反映した実証的価
格である。一方、開発法による価格は、開発業者等の投資採算性からアプローチした開発に係る需要者の立場に基づく
価格であり、理論的で説得力を持つ価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、前年標準地の価格
との検討と単価と総額の関連を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向。
分譲マンションの発売戸数は減少しているが
、販売坪単価は上昇し契約率も好調を維持し
ている。

分譲マンション市場は概ね好調で、立地条件
のよいマンション用地は少なく、需要は堅調
である。地価水準は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１３ -25004	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (90,300)
b	１０１７ -25026	摂津市		更地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	１００６ -25004	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.7m私道、西4m、準角地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	１００７ -25008	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、北5.5m、角地		１中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,842	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,201	100 [ 101.9]	268,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 177,715	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	198,843	100 [ 74.9]	265,478		276,000
c	(　 ) 207,304	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	208,549	100 [ 78.3]	266,346		277,000
d	(　 ) 307,165	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	302,990	100 [ 109.8]	275,947		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

吹田 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		立地条件、画地規模等を踏まえ、分譲マンションの建築想定が妥当性を有すると判断したことから、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションと判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,724,273,616	1,263,874,609	11	697,000	2,986.00	282,000	4,416.56
⑧開発法による価格	460,399,007 円　　　　（　 280,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,647 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,647.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
719.50 ㎡	4,416.56 ㎡	3,153.06 ㎡	1,263.50 ㎡	2,986.00 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 41 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.7 ％）	（ 268.2 ％）	（ 191.4 ％）	（ 76.7 ％）	（ 67.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度3種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.4 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

697,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 697,000 円／㎡　　×　　 2,986.00 ㎡　　＝　　　　 2,081,242,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,081,242,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 282,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 290,460 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 290,460 円／㎡　　×　　　 4,416.56 ㎡　　＝　　　　 1,282,834,018 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	建築工事費にて考慮
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,081,242,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 208,124,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,490,958,218 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	187,311,780 円	( 9 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 161,575,141 円
	販売総額(2期)	1,685,806,020 円	( 81 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,392,307,192 円
	販売総額(3期)	208,124,200 円	( 10 ％)	×　　0.8187	（ 23 ヶ月）	＝　　 170,391,283 円
収入合計		－	－	－	－	1,724,273,616 円
支出	建築工事費(1期)	128,283,402 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 119,662,757 円
	建築工事費(2期)	128,283,402 円	( 10 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 112,594,342 円
	建築工事費(3期)	1,026,267,214 円	( 80 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 847,594,092 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	83,249,680 円	( 40 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 77,655,302 円
	販売管理費(2期)	62,437,260 円	( 30 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 54,801,183 円
	販売管理費(3期)	62,437,260 円	( 30 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 51,566,933 円
支出合計		－	－	－	－	1,263,874,609 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,724,273,616 円　　－　　　　　　 1,263,874,609 円　　＝　　　　　 460,399,007 円 280,000 円／㎡