別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -48 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里丘上１８４番４２ ｢千里丘上２８－１１｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度3種最高12m 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 千里丘 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 千里丘駅北方 880m 法令 規制 １中専 (60,150) 高度3種最高12m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は丘陵地の戸建住宅地域として概ね熟成しており、当面は現状維持のまま推移するものと予測する。地 価水準は、選好性の高い住宅地域として需要は底堅く、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ千里丘駅を最寄駅とする吹田市及び周辺市域の住宅地域を主とした圏域。需要者は北摂地域に住宅を 求める中堅所得者層が中心となる。近隣地域周辺部では戸建開発が活発であり、商業施設や医療施設等の接近性も概ね 良好で住宅地として選好性の高い地域であることから、需要は底堅く地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格 帯は土地１６０㎡で３３００万円前後、新規分譲戸建住宅で５５００万円以上となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画の指定のある中規模の戸建住宅が並ぶ住宅地であり、賃貸共同住宅はみられず戸建住宅の賃貸市場 も成立しない地域のため収益価格は試算しない。当該地域は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価 格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、同一需給圏内の標準地との価格均衡等を十分に踏 まえ、さらに近隣地域周辺の住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　吹田 -18                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数は増 加傾向にあり、新型コロナ禍からの経済活動 の正常化が進捗し、不動産市場は回復傾向が 現れている。 中規模住宅が多い丘陵地の開発された戸建住 宅地域で、千里丘駅勢圏の中で選好性の高い 地域であり需要は底堅く、地価水準は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +1.4 ％