別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -47 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市内本町１丁目２７４４番１ ｢内本町１－１５－５｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度4種最高16m (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ既成住宅地域 北東3.4m市道 水道、ガス、下水 阪急吹田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　３． ４ｍ市道 交通 施設 阪急吹田駅東方 600m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度4種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成した地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。一定の需要に支えられ、地価は 上昇基調にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は吹田市及び隣接市のうち阪急千里線及び京都線、ＪＲ東海道本線沿線における小規模一般住宅地域であ る。需要者は北摂地域に居住する第一次取得者層が中心となる。最寄駅への接近性に優れる既成住宅地として需給は安 定的に推移している。取引の中心となる価格帯は土地のみの場合１００㎡程度で２０００万円前後、新築戸建住宅で４ ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は画地条件等より賃貸物件の想定が困難で、かつ戸建住宅の賃貸市場が成立しないことから収益価格は求 められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は市場性を反映し規範性は 高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連及び市場特性にも特に留意しな がら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    273,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [137.9] [101.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。 新型コロナウイルス感染症が地価に与える影 響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移 している。 阪急吹田駅勢圏の熟成した住宅地域で、地域 要因に特段の変動は見られない。需要は概ね 堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％