別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -44 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市山田西１丁目３８６番３８ ｢山田西１－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 岸辺 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 岸辺駅北西方 2.0km 法令 規制 ２低専 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅地域としての地域要因に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移していくと予測する。地価は 緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね吹田市やその隣接市の中規模戸建住宅地域である。需要者の 中心は、同圏域に居住して、戸建住宅を求める一次取得者や住替え希望者である。近隣地域は最寄り駅から遠く、交通 利便性がやや劣るバス便利用圏であるが、比較的整然とした街路配置の良好な住環境であるため、需要は底堅く推移し ている。取引の中心は、土地は１５０㎡程度で３０００万円前後、新築戸建住宅は４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした戸建住宅地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅市場は未成熟な地域であり、また、経 済合理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性等が重視される自 用目的の需要が主な地域であるので、多数の取引事例に基づき、実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準と し、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [110.0] [101.0] 100 192,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化 社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に 基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概 ね上昇に転じた。 中規模戸建住宅地としての地域特性に大きな 変化はない。バス便利用圏内だが良好な居住 環境は保全されており、地価は緩やかな上昇 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％