別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -41 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市江坂町３丁目６７番３４ ｢江坂町３－７－５｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 江坂 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 江坂駅北方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅地域として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測される。地域要因に大きな変動 はないが、地価水準は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吹田市・豊中市内の地下鉄御堂筋線、阪急千里線及び阪急宝塚線沿線の小規模戸建住宅地域。主たる需要 者は大阪都心部へ通勤する１次取得のサラリーマン層。利便性の高い江坂駅最寄りであり、駅からやや遠いが需要は底 堅い。地価水準は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移している。土地８０㎡程度、建延べ１００㎡程度の建売住宅 で３，５００～４，５００万円までが供給価格の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、近隣地域及びその周辺においては居住の快適性、利便性が重 視される自用目的での取引が中心である。賃貸共同住宅の建設は規模や法的規制等の観点から非現実的であり、戸建貸 家の市場は未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏 まえ、さらに最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    272,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [136.6] [104.0] 100 211,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向。 土地取引件数は増加基調であるが、新設住宅 着工戸数は減少傾向である。 既成の小規模住宅地域として成熟しており地 域要因に大きな変化はない。地価は概ね横ば いから緩やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％