別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -35 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 70,900,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市藤白台４丁目１２５番１２３ ｢藤白台４－２１－２０｣ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 北千里 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然として閑静な中規模戸建住宅地域としての良好な住環境を保持しており、地域要因に特に大きな変動は なく、今後も現状を維持していくと予測する。地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に北大阪急行線及び阪急千里線沿線で、吹田市北部から豊中市北部にかけて広がる閑静な中規模戸建住 宅地域である。需要者の中心は良好な居住環境と大阪市内への通勤利便性を選好する高額所得者層である。最寄り駅か らは徒歩圏内にあり、良好な住環境が整っているため市場性は高く、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価 格帯は土地のみの場合、３００㎡で６７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然として閑静な戸建住宅地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅市場は未成熟な地域であり、ま た、投資採算性に裏付けられた収益用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。快適性等の 居住環境を重視する自用を前提とした住宅取得が中心の地域であるので、多数の取引事例に基づき市場の実態を反映し て実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    272,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [103.0] 100 222,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    218,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化 社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に 基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概 ね上昇に転じた。 北千里駅に近い、良好な戸建住宅地としての 地域特性に大きな変動はない。閑静な居住環 境と利便性の良さは維持されており、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％