別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -34 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　谷澤　博孝   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市南正雀２丁目４０９番４外 ｢南正雀２－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高16m (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 正雀 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 正雀駅南方 700m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度4種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅の多い戸建住宅地域として成熟しており、今後も現在の住環境等を維持するものと予測する。 周辺環境及び周辺取引等を鑑みて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線で、吹田市及びその隣接市の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。 主たる需要者は、地縁的選好を有する大阪都心部への通勤者等である。駅徒歩圏内の住宅地としては総額面での値頃感 があるため潜在的な需要は底堅く、街路条件等が良い地域では需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は １４０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建住宅は総額４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり、近隣地域周辺の類似地域において規範性の高い取引事例が収集 出来た。対象標準地は、自用目的の戸建住宅が大半を占める住宅地域に存し、経済合理性等の観点から共同住宅の想定 が難しく、また、戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、戸建住宅を想定しての収益価格は求められなかった。従って 、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [108.0] [101.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外都市として成熟しており、人口、世帯数 ともに増加傾向である。新型コロナの影響は 小さくなっている。 正雀駅から徒歩圏に位置する既存住宅地で、 通勤利便性は良好。特に地域性の変化はなく 、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％