鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１６ -25024	吹田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.7m市道、北6.7m、角地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,100)
b	１０１６ -25012	吹田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.7m府道、南4.4m、角地		１中専高度3種最高16m (60,200)
c	１００８ -25015	吹田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6.7m市道、中間画地		１住居高度3種最高16m (60,200)
d	１００４ -25003	吹田市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２中専高度3種最高16m (70,160)
e	１０１０ -25015	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.7m市道、北東5.7m、角地		２中専高度3種最高16m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,365	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	271,535	100 [ 99.9]	271,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 240,541	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 107.1]	237,834	100 [ 89.9]	264,554		272,000
c	(　 ) 234,474	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	234,474	100 [ 86.2]	272,012		280,000
d	(　 ) 218,447	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	222,639	100 [ 82.5]	269,865		278,000
e	(　 ) 227,819	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	215,795	100 [ 79.6]	271,099		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

吹田 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,286,200	743,837	3,542,363	2,053,550	1,488,813	（　0.9541） 1,420,476	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,820,857 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ2	176.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度4種最高16m	70 ％	200 ％	184 ％	162 ㎡	7.9 m x 20.7 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（平均専有面積約２９．５㎡）計５戸を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	58.90	50.0	29.45	2,303	67,823	1.0	67,823
							2.0	135,646
2～ 3	住宅	58.90	100.0	58.90	2,359	138,945	1.0	138,945
							2.0	277,890
～

～

～

計		176.70	83.3	147.25		345,713		345,713
								691,426

⑨年額支払賃料	345,713 円　×　12ヶ月　＝　 4,148,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 156,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,148,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 156,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 344,364 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,960,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,713 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 691,426 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 322,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,286,200 円　　　　（　 26,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１１（賃）　　　　-25001	2,416 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,359 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１１（賃）　　　　-25002	2,399 ( 2,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,500 円	33,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,137 円	4,304,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,700 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 743,837 円　（　　　　　　 4,592 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 176.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,053,550 円（　　　　　 12,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,286,200 円
②総費用	743,837 円
③純収益　①－②	3,542,363 円
④建物等に帰属する純収益	2,053,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,488,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,420,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,768 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,820,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
吹田 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -31

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　塩崎　修

TEL.

鑑定評価額

45,000,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市昭和町１２７５番５｢昭和町８－１５｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度4種最高16m (70,184)
	1:2.5	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域	南東4.6m市道	水道、ガス、下水	吹田 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　４．６
ｍ市道

交通

施設

吹田駅東方

420m

法令

規制

２中専
(70,184)
準防
高度4種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

安定した需要がある駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、地域要因の大きな変動は特段、見られない。今後の地
価動向はやや上昇の傾向と予想する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地が所在する地域は吹田駅より約４２０ｍに位置し、その同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線
の吹田市中・南部、摂津市北部の住宅地域である。需要者の中心は、自己居住目的の中高額所得者である。一部に店舗
等の用途混在はあるものの、主たる土地利用は住宅地利用で、その利便性の良さから人気は高く住宅地としての需要は
底堅い。市場の中心価格帯は、土地１００㎡程度で３，０００万円前後程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格が市場動向及び取引事例の分析を踏まえて適正
に要因の補修正されており信頼性及び精度が高いものであり、比準価格により価格を決定することが妥当であると判断
し、比準価格を標準とし、他の標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。なお、
当該地域が収益性より居住環境を重視する住宅地域であることから、収益価格はやや低位に求められた。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　吹田（府） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    276,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られ
るもののウクライナ紛争以降の資源高、円安
による輸入物資の高騰など経済環境はインフ
レ傾向である。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
駅徒歩圏で利便性が高いため需要は堅調であ
る。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

吹田 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１０ -25007	吹田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		１住居高度4種最高16m (70,188)
b	１０１７ -25106	吹田市		建付地	（　）	長方形	東4.8m市道、北4m、角地		１住居高度4種最高16m (80,192)
c	１０１０ -25013	吹田市		更地	（　）	袋地等	西4m市道、南3.3m、二方路		１住居高度4種最高16m (70,160)
d	１００７ -25217	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		１中専高度4種最高16m (70,200)
e	１０１０ -25019	吹田市		建付地	（　）	袋地等	北西4.1m市道		２中専高度4種最高16m (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,053	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,618	100 [ 99.0]	290,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 209,254	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	200,892	100 [ 77.9]	257,884		266,000
c	(　 ) 237,341	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	239,954	100 [ 86.6]	277,083		285,000
d	(　 ) 224,251	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	223,585	100 [ 81.3]	275,012		283,000
e	(　 ) 178,915	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	198,007	100 [ 79.2]	250,009		258,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

吹田 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用が困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,207,159	730,662	3,476,497	2,010,640	1,465,857	（　0.9541） 1,398,574	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,299,381 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ2	176.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度4種最高16m	70 ％	200 ％	184 ％	162 ㎡	7.9 m x 20.7 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（平均専有面積約２９．５㎡）計５戸を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	58.90	50.0	29.45	2,303	67,823	1.0	67,823
							2.0	135,646
2～ 3	住宅	58.90	100.0	58.90	2,303	135,647	1.0	135,647
							2.0	271,294
～

～

～

計		176.70	83.3	147.25		339,117		339,117
								678,234

⑨年額支払賃料	339,117 円　×　12ヶ月　＝　 4,069,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 156,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,069,404 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 156,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 338,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,887,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	339,117 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 678,234 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 316,667 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,207,159 円　　　　（　 25,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-25111	2,194 ( 2,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,303 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００６（賃）　　　　-25112	2,266 ( 2,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,000 円	32,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,762 円	4,225,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,800 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 730,662 円　（　　　　　　 4,510 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 176.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,010,640 円（　　　　　 12,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,207,159 円
②総費用	730,662 円
③純収益　①－②	3,476,497 円
④建物等に帰属する純収益	2,010,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,465,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,398,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,633 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,299,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）