別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -27 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市吹東町１９４２番６６ ｢吹東町１３－２｣ ②地積 　(㎡) 86   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高16m (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 吹田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 吹田駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  高度4種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄駅からやや距離は有するが、小規模戸建住宅地として成熟しており、今後も一定の住宅需要が 認められることから、地価はやや上昇傾向にて推移していくものと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線に存する吹田市及び周辺市の小規模住宅地域と把握され、需要者の中心 は一次又は二次取得者層と判断される。住宅地域として成熟していることから一定の需要が認められ、取引の中心価格 は画地規模等によって異なるが、８０㎡程度の土地で１，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、事業採算性及び画地規模の観点から共同住宅の想定は合理 性に欠けることや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象標準地 と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、 市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    273,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [145.8] [101.0] 100 187,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当地域の人口は堅調に推移しており、地域経 済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に 回復していくとみられる。 駅近接性、生活利便性にはやや劣るが、一定 の住宅需要が認められ、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％