別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -26 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市南清和園町３５８３番２０ ｢南清和園町２２－４｣ ②地積 　(㎡) 140   (         21)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高16m (70,184) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4.6m私道 水道、ガス、下水 阪急吹田 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．６ ｍ私道 交通 施設 阪急吹田駅南西方 840m 法令 規制 ２中専 (70,184) 準防  高度4種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地として熟成した地域であり、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測す る。地価は近隣地域においては若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線、ＪＲ東海道本線沿線の吹田市及び隣接市の中小規模一般住宅の圏域である。北摂地域のうち 概ね吹田市及び隣接する市域に居住する第一次取得者層が需要の中心となるとみられる。最寄駅徒歩圏ではあるが１０ 分以上を要するため需要はやや弱含む面もあり、地価の上昇は緩やかなものとなっている。土地は１２０㎡程度で２， ０００万円台前半、新築建売住宅は４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は画地規模及び事業採算性からアパート等の収益物件の想定は困難で、かつ戸建住宅の賃貸市場が成立しない ことから収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は市 場性を反映し規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連及び昨今 の市場動向にも特に留意しながら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    273,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [147.1] [104.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は微増での推移が継続している 。土地取引件数及び取引価格も上昇傾向にあ る。 地域要因に特に変動はない。最寄駅である阪 急吹田駅から徒歩圏の既成住宅地としての潜 在的需要から地価は若干の上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％