鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -25023	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北西12m市道、西4.8m、二方路		２中専高度3種最高16m (70,200)
b	１０１７ -25012	摂津市		貸家建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
c	１００６ -25004	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.7m私道、西4m、準角地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	１００７ -25008	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、北5.5m、角地		１中専高度地区2種 (60,200)
e	１１１２ -21	茨木市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東19.9m府道、西9m、南2.2m、三方路		１住居高度地区5種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	195,118	100 [ 96.7]	201,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 139,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.3]	193,393	100 [ 87.2]	221,781		231,000
c	(　 ) 207,304	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	208,549	100 [ 109.1]	191,154		199,000
d	(　 ) 307,165	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	302,990	100 [ 139.1]	217,822		227,000
e	(　 ) 170,734	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	168,556	100 [ 91.9]	183,412		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

吹田 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
909,501,720	693,916,365	11	520,000	2,082.50	268,000	2,526.20
⑧開発法による価格	215,585,355 円　　　　（　 205,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,052 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,052.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
497.60 ㎡	2,526.20 ㎡	2,104.00 ㎡	422.20 ㎡	2,082.50 ㎡	ＲＣ・6F ( 25 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.3 ％）	（ 240.1 ％）	（ 200.0 ％）	（ 40.1 ％）	（ 82.44 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度3種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	50.0 ｍ 20.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

520,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺類似地域の分譲事例等を参考に想定建物の品等、立地性等を考慮して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 520,000 円／㎡　　×　　 2,082.50 ㎡　　＝　　　　 1,082,900,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,082,900,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 268,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 276,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建設事例を参考に想定建物の規模、品等、設備等を考慮して査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 276,040 円／㎡　　×　　　 2,526.20 ㎡　　＝　　　　 697,332,248 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	建築工事費にて考慮した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,082,900,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 108,290,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

805,622,248 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	86,632,000 円	( 8 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 75,378,503 円
	販売総額(2期)	779,688,000 円	( 72 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 655,249,795 円
	販売総額(3期)	216,580,000 円	( 20 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 178,873,422 円
収入合計		－	－	－	－	909,501,720 円
支出	建築工事費(1期)	69,733,225 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 65,047,152 円
	建築工事費(2期)	69,733,225 円	( 10 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 61,741,797 円
	建築工事費(3期)	557,865,798 円	( 80 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 468,830,417 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	64,974,000 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 60,607,747 円
	販売管理費(2期)	43,316,000 円	( 40 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 37,689,252 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	693,916,365 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	909,501,720 円　　－　　　　　　 693,916,365 円　　＝　　　　　 215,585,355 円 205,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
吹田 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -22

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　藤川　明久

TEL.

鑑定評価額

216,000,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市佐井寺南が丘５１３番６｢佐井寺南が丘１３－２８｣				②地積　(㎡)	1,052 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度3種最高25m (70,200)
	台形 2.5:1	共同住宅ＲＣ6	中高層のマンションが多い区画整理済の住宅地域	南東6m市道、三方路	水道、ガス、下水	千里山 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 110 ｍ、南 110 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

千里山駅東方

1.4km

法令

規制

１中専
(70,200)
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理された中高層のマンションが多い住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測
する。ほぼ良好な居住環境ながら駅徒歩圏外であり、建築費高騰の影響から地価はほぼ横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 205,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、吹田市を中心として北摂地域のマンションが立地し得る住宅地域である。需要者の中心はマンション開
発業者である。超金融緩和が続く中で、新型コロナ禍と建築費高騰による影響から、マンション用地需要は選別化が一
層進んでおり、最寄駅徒歩圏外にある対象標準地の地価はほぼ横ばい傾向で推移している。取得規模が多様で分譲価額
帯にも幅があることから取引価格帯が異なり、需要の中心となる価格帯の把握がやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、共同住宅地として類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、開
発法による価格は、近隣地域及びその周辺は共同住宅地域を形成しており、最有効使用を分譲マンション用地と判断し
たため、マンション事業者の投資採算性を反映した価格を試算できた。以上より、比準価格及び開発法による価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 266,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[104.0]

100
[136.3]

[104.0]
100

206,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加傾向で、新型コロナ禍の
影響は少なく、優良住宅地と駅徒歩圏内の住
宅地を中心に需要は堅調で、地価はやや上昇
傾向にある。

区画整理されてほぼ良好な居住環境ながら駅
徒歩圏外であり、建築費高騰による分譲価額
の上昇から、マンション用地の選別化の影響
を受けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -25023	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北西12m市道、西4.8m、二方路		２中専高度3種最高16m (70,200)
b	１００２ -25024	豊中市		貸家建付地	（　）	不整形	南4.4m市道、東6m、二方路		１低専高度地区1種 (60,150)
c	１００６ -25004	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.7m私道、西4m、準角地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	１００９ -25022	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北10.7m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	195,118	100 [ 96.7]	201,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 130,954	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.5]	178,703	100 [ 92.2]	193,821		202,000
c	(　 ) 207,304	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	208,549	100 [ 108.0]	193,101		201,000
d	(　 ) 145,985	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	184,877	100 [ 97.0]	190,595		198,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

吹田 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
909,501,720	693,916,365	11	520,000	2,082.50	268,000	2,526.20
⑧開発法による価格	215,585,355 円　　　　（　 205,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,052 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,052.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
497.60 ㎡	2,526.20 ㎡	2,104.00 ㎡	422.20 ㎡	2,082.50 ㎡	ＲＣ・6F ( 25 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.3 ％）	（ 240.1 ％）	（ 200.0 ％）	（ 40.1 ％）	（ 82.44 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度3種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	50.0 ｍ 20.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

520,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 520,000 円／㎡　　×　　 2,082.50 ㎡　　＝　　　　 1,082,900,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,082,900,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 268,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 276,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 276,040 円／㎡　　×　　　 2,526.20 ㎡　　＝　　　　 697,332,248 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき建築工事費にて考慮
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,082,900,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 108,290,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

805,622,248 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	86,632,000 円	( 8 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 75,378,503 円
	販売総額(2期)	779,688,000 円	( 72 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 655,249,795 円
	販売総額(3期)	216,580,000 円	( 20 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 178,873,422 円
収入合計		－	－	－	－	909,501,720 円
支出	建築工事費(1期)	69,733,225 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 65,047,152 円
	建築工事費(2期)	69,733,225 円	( 10 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 61,741,797 円
	建築工事費(3期)	557,865,798 円	( 80 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 468,830,417 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	64,974,000 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 60,607,747 円
	販売管理費(2期)	43,316,000 円	( 40 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 37,689,252 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	693,916,365 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	909,501,720 円　　－　　　　　　 693,916,365 円　　＝　　　　　 215,585,355 円 205,000 円／㎡