鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -25005	吹田市		建付地	（　）	不整形	北3.2m市道、中間画地		２中専高度3種最高16m (60,160)
b	１００１ -25008	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度3種最高16m (60,160)
c	１００１ -25010	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m私道、中間画地		２中専高度3種最高16m (60,188)
d	１００１ -25012	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6.2m府道、中間画地		２中専高度3種最高16m (60,200)
e	１００７ -25219	吹田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.6m市道、中間画地		２中専高度3種最高16m (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,499	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	228,584	100 [ 106.5]	214,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 271,638	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,268	100 [ 123.5]	221,270		223,000
c	(　 ) 178,931	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	200,204	100 [ 95.0]	210,741		213,000
d	(　 ) 212,500	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	212,290	100 [ 106.1]	200,085		202,000
e	(　 ) 253,778	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	245,725	100 [ 115.1]	213,488		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

吹田 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,093,128	2,261,651	9,831,477	6,820,000	3,011,477	（　0.9526） 2,868,733	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	68,303,167 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.68	Ｓ3	560.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	164 ％	365 ㎡	18.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身タイプ（平均専有面積２８㎡程度、１７戸）、機械式（多段式）駐車場５台を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の賃貸用建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	166.45	83.2	138.45	2,060	285,207	2.0	570,414
							2.0	570,414
2～ 3	住宅	196.90	85.8	168.90	2,100	354,690	2.0	709,380
							2.0	709,380
～

～

～

計		560.25	85.0	476.25		994,587		1,989,174
								1,989,174

⑨年額支払賃料	994,587 円　×　12ヶ月　＝　 11,935,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,935,044 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 780,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,017,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,697,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,989,174 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,989,174 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 376,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,093,128 円　　　　（　 33,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００４（賃）　　　　-25006	2,134 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [104.0]	2,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,134 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００４（賃）　　　　-25010	2,071 ( 2,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	2,102
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,451 円	12,715,044　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,261,651 円　（　　　　　　 6,196 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 560.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,820,000 円（　　　　　 18,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,093,128 円
②総費用	2,261,651 円
③純収益　①－②	9,831,477 円
④建物等に帰属する純収益	6,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,011,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,868,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,303,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
吹田 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -16

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　吉田　智範

TEL.

鑑定評価額

76,300,000 円

１㎡当たりの価格

209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市豊津町８８５番｢豊津町２５－１６｣				②地積　(㎡)	373 ( 8)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度3種最高16m (60,164)
	1:1	住宅Ｗ1	中規模住宅が多い閑静な旧集落型の住宅地域	西4.1m市道	水道、ガス、下水	江坂 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．１
ｍ市道

交通

施設

江坂駅西方

650m

法令

規制

２中専
(60,164)
高度3種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の既成の住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな
上昇で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪急千里線及び北大阪急行線沿線の吹田市、豊中市の戸建住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は、
自己居住目的の中高額所得者層である。駅徒歩圏に位置する旧来からの住宅地域であり、画地規模が大きく総額は嵩む
が、需要は比較的安定している。また、周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、地価は緩やかな上昇で推移して
いる。市場の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で７，０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する
。一方、収益価格は、周辺の賃料水準等を把握し、収益性に着目した試算価格であるが、主たる市場参加者は、居住の
快適性、利便性に着目して意思決定するものと考えられ、説得力は劣るものと判断する。従って、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 218,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[104.0]

100
[102.5]

[101.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症、物価変動等の影
響により、景況感は安定しているとはいえな
いが、吹田市の住宅・不動産市場は底堅い動
きである。

地域要因に大きな変動はない。旧街区の住宅
地域ではあるが、交通利便性は良好であり、
地価は緩やかな上昇にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -25029	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.7m市道、中間画地		１中専高度3種最高25m (60,150)
b	１０１７ -25203	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、西7m、角地		１中専高度3種最高12m (70,150)
c	１０１６ -25032	吹田市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、南東4.4m、角地		１住居高度4種最高16m (80,178)
d	１０１０ -25009	吹田市		建付地	（　）	不整形	北4m市道		１住居高度4種最高16m (70,160)
e	１０１０ -25021	吹田市		建付地	（　）	袋地等	北東4.5m市道		２中専高度3種最高16m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,321	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,965	100 [ 89.2]	202,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 196,141	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	194,237	100 [ 91.9]	211,357		213,000
c	(　 ) 204,854	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	194,042	100 [ 96.0]	202,127		204,000
d	(　 ) 189,327	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	194,736	100 [ 94.0]	207,166		209,000
e	(　 ) 176,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	193,923	100 [ 92.8]	208,969		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

吹田 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,905,681	2,206,425	9,699,256	6,634,000	3,065,256	（　0.9526） 2,919,963	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	69,522,929 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.68	Ｓ3	560.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	164 ％	365 ㎡	18.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身タイプ（平均専有面積２８㎡程度、１７戸）、機械式（多段式）駐車場５台を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	166.45	83.2	138.45	1,996	276,346	2.0	552,692
							2.0	552,692
2～ 3	住宅	196.90	85.8	168.90	2,057	347,000	2.0	694,000
							2.0	694,000
～

～

～

計		560.25	85.0	476.25		970,346		1,940,692
								1,940,692

⑨年額支払賃料	970,346 円　×　12ヶ月　＝　 11,644,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,644,152 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 780,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 993,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,430,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,940,692 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,940,692 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 457,607 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,905,681 円　　　　（　 32,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１６（賃）　　　　-25002	2,240 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,085 円/㎡　月額支払賃料（　 1,996 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００８（賃）　　　　-25012	2,668 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	372,725 円	12,424,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,206,425 円　（　　　　　　 6,045 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 560.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,634,000 円（　　　　　 18,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,905,681 円
②総費用	2,206,425 円
③純収益　①－②	9,699,256 円
④建物等に帰属する純収益	6,634,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,065,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,919,963 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,522,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）