別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -13 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山月が丘３８番１０５ ｢千里山月が丘３６－４｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 南4.7m私道 水道、ガス、下水 千里山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ　私道 交通 施設 千里山駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。周辺地域では住 宅地開発が進む等、需給は概ね安定しており、地価水準は当面、緩やかな上昇基調で推移するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北摂地域に位置し、阪急千里線、北大阪急行線等の鉄道駅徒歩圏に、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ 住宅地域と判定した。需要者の中心は前記圏内の居住者で、圏外からの転入者も見られる。千里山駅からは登り傾斜が 強く距離があり利便性はやや劣るが、千里山地区に存し従来から人気は高く、住環境も良好で、需要は安定している。 市場の中心価格帯は、高低差等の土地個別性が多い地域性から見出し難いが、単価として坪６５万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内に存し、市場特性、周辺環境等から戸建住宅以外の建物建築は想 定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断したため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、自用目的 での取引が主である類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を 反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    231,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [104.0] 100 [119.7] [104.0] 100 197,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向。取引価格は上昇基 調、取引件数は増加傾向である。但し、新型 コロナ、物価上昇等の不動産市場への影響に は注視が必要。 千里山駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特 段の変動はない。駅からはやや上り傾斜が強 いが住環境は良好で、地価は緩やかな上昇基 調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％