別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -10 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市長野東２０３２番３ ｢長野東９－４｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度4種最高25m 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅、中層共同 住宅が混在する住宅 地域 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 千里丘 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 千里丘駅西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度4種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成した地域で地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏の住宅 地で需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都線各駅を最寄駅とする吹田市東部及び摂津市北西部の住宅地域の圏域。需要 者としては同一需給圏内に居住する第一次取得者層が中心となる。近隣地域は最寄駅徒歩圏で生活利便施設も周辺に所 在するなど利便性に優る地域であることから需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土 地のみの場合、１３０㎡で２，５００万円前後、土地１００㎡程度の新築戸建で総額４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には賃貸マンションも見られるが標準地の画地規模等からマンション建築を想定するのは困難で、かつ戸建住 宅の賃貸市場が成立しないことから収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例 を収集し得た比準価格は市場性を反映し規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単 価と総額との関連及び市場動向にも特に留意しながら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [103.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は微増での推移が継続している 。土地取引件数及び取引価格も上昇傾向にあ る。 地域要因に特に変動はない。最寄駅である千 里丘駅から徒歩圏の既成住宅地としての潜在 的需要は根強く、地価は若干の上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％