鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -25023	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	北西12m市道、西4.8m、二方路		２中専高度3種最高16m (70,200)
b	１０１３ -25005	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
c	１００４ -25002	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	南3.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高16m (70,160)
d	１０１３ -25004	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	195,118	100 [ 56.2]	347,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 226,555	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	229,047	100 [ 67.2]	340,844		341,000
c	(　 ) 152,683	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	152,380	100 [ 50.9]	299,371		299,000
d	(　 ) 271,842	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,201	100 [ 79.0]	345,824		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

吹田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,905,260,090	1,705,213,984	11	738,000	4,687.20	292,000	5,415.60
⑧開発法による価格	1,200,046,106 円　　　　（　 333,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	216.00 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,602 ㎡	㎡		216.00 ㎡		㎡	3,386.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（ 6.0 ％）	（％）	（ 94.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,270.90 ㎡	5,415.60 ㎡	5,065.20 ㎡	350.40 ㎡	4,687.20 ㎡	ＲＣ・6F ( 62 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 37.5 ％）	（ 159.9 ％）	（ 149.6 ％）	（ 10.3 ％）	（ 86.55 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度3種最高25m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	105.8 ｍ 34.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

738,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 738,000 円／㎡　　×　　 4,687.20 ㎡　　＝　　　　 3,459,153,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,459,153,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 292,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 300,760 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 300,760 円／㎡　　×　　　 5,415.60 ㎡　　＝　　　　 1,628,795,856 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき建築工事費にて考慮
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,459,153,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 345,915,360 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,974,711,216 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	276,732,288 円	( 8 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 240,784,764 円
	販売総額(2期)	2,490,590,592 円	( 72 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,093,092,334 円
	販売総額(3期)	691,830,720 円	( 20 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 571,382,992 円
収入合計		－	－	－	－	2,905,260,090 円
支出	建築工事費(1期)	162,879,586 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 151,934,078 円
	建築工事費(2期)	162,879,586 円	( 10 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 144,213,585 円
	建築工事費(3期)	1,303,036,685 円	( 80 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,095,072,030 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	207,549,216 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 193,601,909 円
	販売管理費(2期)	138,366,144 円	( 40 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 120,392,382 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,705,213,984 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,905,260,090 円　　－　　　　　　 1,705,213,984 円　　＝　　　　　 1,200,046,106 円 333,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
吹田 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -9

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　渡邊　直

TEL.

鑑定評価額

1,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市桃山台２丁目４番２｢桃山台２－４－４５｣				②地積　(㎡)	3,602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度3種最高25m 地区計画等
	3:1	共同住宅ＲＣ8	中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域	西6.3m市道、南側道	水道、ガス、下水	桃山台 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．３ｍ市道

交通

施設

桃山台駅東方

530m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度3種最高25m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は千里ニュータウン内の中高層共同住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状維持で推移するもの
と予測する。地価水準は、旺盛なマンション需要に支えられて上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 333,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 333,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大阪府北部の共同住宅地域を主とした圏域。需要者は大阪府北摂地域に開発地を需要するマンション開発
業者が中心となる。千里ニュータウン内の共同住宅地は建替え等の再整備が進捗し、マンション分譲単価も高位に推移
している市況の中、マンション用地需要は底堅く供給が限られることから稀少性も高い状況で、地価は上昇傾向で推移
している。需要の中心となる価格帯は、開発の規模、開発規制の程度、立地等により一概に定めがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の需給関係は、景気による販売状況や当該用地供給状態の影響を受けるものであり、比準価格は当該市
況を反映した価格である。一方、分譲マンションの需要者は、投資採算性から意思決定を行う開発業者等で、開発法に
よる価格は、当該意思決定の指標となるものである。よって比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との
価格均衡を十分に踏まえ、北摂地域のマンション用地市場を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 266,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[104.0]

100
[ 81.2]

[100.0]
100

332,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数は増
加傾向にあり、新型コロナ禍からの経済活動
の正常化が進捗し、不動産市場は回復傾向が
現れている。

新築、中古のマンション分譲単価は高位に推
移しており、マンション用地としての稀少性
、立地優位性から地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００２ -25001	豊中市		貸家建付地	（　）	不整形	北東4.7m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,188)
b	１００６ -25004	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.7m私道、西4m、準角地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	１００７ -25008	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、北5.5m、角地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	１０１７ -25012	摂津市		貸家建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,968	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	384,270	100 [ 108.2]	355,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	355,000
b	(　 ) 207,304	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	208,549	100 [ 63.8]	326,879		327,000
c	(　 ) 307,165	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	302,990	100 [ 92.2]	328,623		329,000
d	(　 ) 139,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.3]	193,393	100 [ 60.5]	319,658		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

吹田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,924,943,423	1,726,399,119	11	743,000	4,687.20	296,000	5,415.60
⑧開発法による価格	1,198,544,304 円　　　　（　 333,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	216.00 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,602 ㎡	㎡		216.00 ㎡		㎡	3,386.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（ 6.0 ％）	（％）	（ 94.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,270.90 ㎡	5,415.60 ㎡	5,065.20 ㎡	350.40 ㎡	4,687.20 ㎡	ＲＣ・6F ( 62 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 37.5 ％）	（ 159.9 ％）	（ 149.6 ％）	（ 10.3 ％）	（ 86.55 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度3種最高25m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	105.8 ｍ 34.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

743,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 743,000 円／㎡　　×　　 4,687.20 ㎡　　＝　　　　 3,482,589,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,482,589,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 296,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 304,880 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 304,880 円／㎡　　×　　　 5,415.60 ㎡　　＝　　　　 1,651,108,128 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	建築工事費にて考慮
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,482,589,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 348,258,960 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,999,367,088 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	278,607,168 円	( 8 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 242,416,097 円
	販売総額(2期)	2,507,464,512 円	( 72 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,107,273,176 円
	販売総額(3期)	696,517,920 円	( 20 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 575,254,150 円
収入合計		－	－	－	－	2,924,943,423 円
支出	建築工事費(1期)	165,110,813 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 154,015,366 円
	建築工事費(2期)	165,110,813 円	( 10 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 146,189,114 円
	建築工事費(3期)	1,320,886,502 円	( 80 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,110,073,016 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	208,955,376 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 194,913,575 円
	販売管理費(2期)	139,303,584 円	( 40 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 121,208,048 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,726,399,119 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,924,943,423 円　　－　　　　　　 1,726,399,119 円　　＝　　　　　 1,198,544,304 円 333,000 円／㎡