別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -8 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.

鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山西１丁目６９番２ ｢千里山西１－３１－１０｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 (40,100) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4.6m市道 水道、ガス、下水 千里山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 千里山駅南西方 500m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層の戸建住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の 環境下で、また、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線、北大阪急行沿線で、概ね吹田市及び隣接市域の中規模以上の戸建住宅地域。需要者は良好な 立地及び居住環境等を重視するステータスの高い中高所得者層と推定される。古くからの優良住宅地で選好性に優るも 、総額面から需要者は限定的であったが、近年の画地の細分化傾向から需要者層の幅が広がり、需給はともに堅調に推 移している。市場の中心価格帯は、１６０㎡程度の土地で４５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は品等良好な戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の居住 環境及び法的規制等から収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格 は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、周辺の標準地との検討並 びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    272,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　吹田（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    276,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は増加傾向にあり、土地取引件数 は前年に比べて増加、住宅地の取引価格は地 域や用途により強弱があるものの、全般的に 上昇基調にある。 低層の戸建住宅地として熟成。古くからの優 良住宅地で、居住環境、教育環境、利便性に 優れ、需要は堅調である。地価は上昇傾向が 認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +1.4 ％