別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吹田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市山手町１丁目１番４０ ｢山手町１－８－３１｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,184) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4.6m道路 水道、ガス、下水 豊津 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ道路 交通 施設 豊津駅北東方 500m 法令 規制 ２中専 (60,184) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地域としての環境を保持しており、地域要因に特別の大きな変化はなく、今後も ほぼ現状を維持していくと予測する。地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北大阪急行線及び阪急千里線沿線の概ね吹田市及び豊中市の低層住宅地域である。需要者は大阪都心部へ の通勤利便性を選択指標とする一次・二次取得者層が中心となる。最寄り駅から徒歩圏内にあり、都心部への接近性や 値頃感などから一定の需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、土地は１００㎡前後で２，０００万円程度、新築戸建 住宅については総額４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅徒歩圏内の低層住宅が主体の地域である。賃貸共同住宅も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、また、投資 採算性に裏付けられた賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。取引価格の水準を指 標として価格決定されることが一般的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、実証的で市場性を反映している比 準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    231,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [102.0] 100 221,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    218,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化 社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に 基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概 ね上昇に転じた。 豊津駅周辺の低層住宅地としての地域特性に 特段の変化はない。利便性の良い成熟した居 住環境は維持されており、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％