別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 池田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -13 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市吉田町１９１番１外 ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 園芸を中心とする農 家住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南3m道路 水道、下水 池田 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ道 路 交通 施設 池田駅北方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、調整区域内の農家住宅地域であり、今後も現状の環境を維持するものと予測する。地価水準について は、主たる需要者が概ね地縁者であることから、需要は弱含みであり、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田市及び周辺市町に存する大阪北部の農家住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の地縁者が 中心であり、圏外からの流入は限定的である。地縁的選好性が高いため需要及び供給とも少ないのが特徴である。需要 の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、アパート等の収益物件は見られず、自己居住を目的とする取引が中心であり、農家住宅の賃貸市場が形成さ れていないことから収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を 重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [104.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の人口は過去５年間で微増傾向にある 。取引価格は若干の上昇傾向、取引件数は概 ね横這いにある。 市街化調整区域内の造園業を中心とする農家 住宅地域であり、需要は弱含みで、地価は依 然下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％