別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 池田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -3 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 64,800,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市神田４丁目１７７３番３８ ｢神田４－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,184) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 池田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 池田駅南方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,184) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は，中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も現状の低層住宅地域とし ての環境を維持するものと思料する。地価は概ね横這い傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び箕面線沿線の池田市・箕面市で駅から概ね徒歩圏内の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であ る。主な需要者は北摂地域において自己利用目的で戸建住宅を取得しようとする中所得者層や販売目的の不動産業者等 で、圏外からの転入も見られる。当該地域での住宅需要は多く、需要は安定的である。土地３３０㎡程度で６２００万 円前後、新築の土地１００㎡～２００㎡程度で１８００万円～３８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅地域であることからアパート等の収益物件は見られず、自己利用目的での居宅取得の取引が多い。比 準価格は駅から概ね徒歩圏内の類似性の高い事例により求めており妥当性を有する。また戸建住宅しか想定できず転勤 等による賃貸を除き戸建住宅の賃貸市場も見込めず収益価格は断念し比準価格のみ試算した。したがって市場の実態を 反映している比準価格を採用して、代表標準地の価格との検討や市場動向等も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [ 95.9] [101.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需 要が認められる。市内人口は微増傾向にある 。 池田市南部の駅から徒歩圏内の住宅地域は一 定の需要が認められ、需給動向は安定的であ る。地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％