別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 池田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市宇保町２３６番６ ｢宇保町５－１｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 指定建築線６ｍ 1:2 住宅 ＬＳ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 池田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 指定建築線６ｍにより基準容 積率は２００％ 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 池田駅南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 指定建築線６ｍ ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏内にある中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を 維持していくものと思料する。地価は概ね横ばいから若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び阪急箕面線の池田市及び箕面市・豊中市に所在する最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域であ る。需要者は大阪北摂地域において居宅購入目的の個人・販売目的の不動産業者等が主な中心であり、圏外からの転入 も認められる。池田市の駅徒歩圏内の住宅地域として需要は根強く、需給動向は概ね安定的である。土地１２０㎡で２ ５００万円前後、新築戸建物件は４０００万円～５０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自己使用目的が中心の近隣地域内にアパート等の収益物件が殆 ど見られない地域である。標準地の画地規模等から戸建住宅しか想定できず、戸建の賃貸市場も成立していないため収 益価格は試算せず、類似性の高い事例を採用した比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討並びに市場の 動向等を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    315,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [151.4] [100.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需 要が認められる。市内人口は微増傾向にある 。 池田駅から徒歩圏内の住宅地域として需要は 根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価 は概ね横ばいから若干の上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％