鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００６ -25205	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南1m、準角地		準工 (70,200)
b	１００５ -25010	豊中市		更地	（　）	不整形	西7m市道、北6m、東4m、三方路		準工地区計画等 (60,200)
c	１１０５ -21	茨木市		建付地	（　）	台形	北西9m市道、中間画地		準工高度地区5種 (70,200)
d	３１３ -205	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	１１０５ -24	茨木市		建付地	（　）	ほぼ整形	東10m市道、中間画地		工業高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,378	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	146,501	100 [ 96.0]	152,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 130,719	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	144,256	100 [ 95.0]	151,848		153,000
c	(　 ) 131,270	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,552	100 [ 96.9]	138,857		140,000
d	(　 ) 126,003	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,909	100 [ 94.1]	138,054		139,000
e	(　 ) 181,519	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,057	100 [ 115.6]	160,949		163,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

豊中 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,689,528	2,546,277	9,143,251	5,892,600	3,250,651	（　0.9526） 3,096,570	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	73,727,857 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	335.00	Ｓ2	670.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	26.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・事務所	670.00	100.0	670.00	1,531	1,025,770	7.0	7,180,390
							3.0	3,077,310
～

～

～

～

計		670.00	100.0	670.00		1,025,770		7,180,390
								3,077,310

⑨年額支払賃料	1,025,770 円　×　12ヶ月　＝　 12,309,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,309,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 984,739 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,324,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,180,390 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,077,310 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 298,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,689,528 円　　　　（　 17,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００３（賃）　　　　-25013	1,708 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,708	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,531 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００５（賃）　　　　-25009	1,418 ( 1,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,493
c	１００６（賃）　　　　-25101	1,461 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,538

豊中 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,400 円	96,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	369,277 円	12,309,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 776,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,100 円	96,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,546,277 円　（　　　　　　 3,852 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0610	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,892,600 円（　　　　　 8,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,689,528 円
②総費用	2,546,277 円
③純収益　①－②	9,143,251 円
④建物等に帰属する純収益	5,892,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,250,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,096,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,685 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,727,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊中 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 9-2

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　小笠　裕也

TEL.

鑑定評価額

99,800,000 円

１㎡当たりの価格

151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市今在家町１９４番３外｢今在家町１－７｣				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	倉庫、事務所兼住宅Ｓ3	中小規模の倉庫、作業所等が建ち並ぶ工業地域	東7.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	庄内 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 140 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

庄内駅北西方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の倉庫、作業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現在の状況が継続するものと予測する。地価水準
は、工業地需要の高まり等を反映して、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊中市を中心にその周辺市域を含む工業地域と判定した。需要者の中心は、中小規模法人で、用途、業
種は多種多様に認められる。豊中ＩＣエリアの工業地需要は安定しているほか、周辺に住居系建物の混在が見られない
工業用途に純化した地域の人気は特に高い。街路条件、画地規模等の需要者ニーズは多様であり、地上建物と同時に取
引されるケースも多く見られ、市場の中心価格帯は見出し難いが、単価として坪５０万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、自用目的での取引が主である類似地域内において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して得た規範
性の高い価格である。一方、収益価格は実需取引が中心である地域において、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困
難であり、低位に試算された。業務効率性、事業採算性を重視する需要者の属性を勘案し、市場性を反映した比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊中 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

[101.0]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ、物価上昇等、経済市場が不安定
な中、各種政策等の効果もあり、社会経済活
動は正常化に向かっている。但し、先行きに
不透明感もある。

中小規模の倉庫、作業所等が多い工業地域で
、地域に特段の変動はない。住居系用途の混
在が見られない工業地域は選好性が高く、地
価は上昇基調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００５ -25010	豊中市		更地	（　）	不整形	西7m市道、北6m、東4m、三方路		準工地区計画等 (60,200)
b	１００６ -25205	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南1m、準角地		準工 (70,200)
c	３１３ -206	大阪市淀川区		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０１１ -25202	摂津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,719	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	144,256	100 [ 95.0]	151,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 143,378	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	146,501	100 [ 99.0]	147,981		149,000
c	(　 ) 176,679	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	191,557	100 [ 127.3]	150,477		152,000
d	(　 ) 106,289	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,226	100 [ 72.0]	146,147		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

豊中 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,429,930	2,488,776	8,941,154	5,685,200	3,255,954	（　0.9526） 3,101,622	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	73,848,143 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	335.00	Ｓ2	670.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	26.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・事務所	670.00	100.0	670.00	1,497	1,002,990	7.0	7,020,930
							3.0	3,008,970
～

～

～

～

計		670.00	100.0	670.00		1,002,990		7,020,930
								3,008,970

⑨年額支払賃料	1,002,990 円　×　12ヶ月　＝　 12,035,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,035,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 962,870 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,073,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,020,930 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,008,970 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 292,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,429,930 円　　　　（　 17,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-25101	1,461 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,545 円/㎡　月額支払賃料（　 1,497 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００８（賃）　　　　-25007	1,794 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	1,657
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,800 円	93,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	361,076 円	12,035,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 776,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 792,200 円	93,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,200 円	93,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,200 円	93,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,488,776 円　（　　　　　　 3,765 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0610	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,685,200 円（　　　　　 8,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,429,930 円
②総費用	2,488,776 円
③純収益　①－②	8,941,154 円
④建物等に帰属する純収益	5,685,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,255,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,101,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,848,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）