鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００６ -25026	豊中市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
b	１００７ -25021	豊中市		貸家建付地	（　）	不整形	西18m市道、東4m、二方路		近商高度地区2種 (70,200)
c	１０１２ -25201	豊中市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、西4.7m、二方路		近商高度地区2種 (100,200)
d	１０１７ -25037	摂津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		商業 (100,240)
e	１０１７ -25010	摂津市		建付地	（　）	台形	北西5.6m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,061	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	189,506	100 [ 68.5]	276,651	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 151,515	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	168,183	100 [ 55.9]	300,864		301,000
c	(　 ) 239,157	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	237,047	100 [ 79.2]	299,302		299,000
d	(　 ) 216,760	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,844	100 [ 73.0]	298,416		298,000
e	(　 ) 227,396	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	229,670	100 [ 76.5]	300,222		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 291,000 円／㎡]

豊中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,702,246	1,165,120	4,537,126	3,572,800	964,326	（　0.9549） 920,835	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	22,459,390 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	79.05	Ｓ3	237.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所のフロア貸しのビルを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.05	87.5	69.17	3,120	216,000	3.0	648,000
							3.0	648,000
2～ 2	事務所	79.05	87.5	69.17	2,120	147,000	3.0	441,000
							3.0	441,000
3～ 3	事務所	79.05	87.5	69.17	2,010	139,000	3.0	417,000
							3.0	417,000
～

～

計		237.15	87.5	207.51		502,000		1,506,000
								1,506,000

⑨年額支払賃料	502,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,024,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 481,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,542,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,506,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,855 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,506,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 146,311 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,702,246 円　　　　（　 57,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００６（賃）　　　　-25103	2,634 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,210 円/㎡　月額支払賃料（　 3,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００５（賃）　　　　-25004	3,185 ( 3,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	56,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	180,720 円	6,024,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,165,120 円　（　　　　　　 11,769 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 237.15 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,572,800 円（　　　　　 36,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,702,246 円
②総費用	1,165,120 円
③純収益　①－②	4,537,126 円
④建物等に帰属する純収益	3,572,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	920,835 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,459,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊中 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 5-10

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　谷澤　博孝

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市曽根西町３丁目１６４番｢曽根西町３－１－４｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1	店舗兼事務所ＬＳ2	中小規模の店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域	南5.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	曽根近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

曽根駅北西方近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は駅前の低層の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、今後も現況を持続するものと予測する。周辺環境
及び周辺取引等を鑑みて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

背面道はプラス要因なし　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊中市及びその周辺市内の商業地域で、主たる需要者は店舗として自己使用を目的とする法人等及び賃料
収入を得る目的で取得する不動産業者等である。対象標準地は鉄道駅近接に立地し、駅接近性に優れており、新型コロ
ナの影響も小さくなっていることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は立地、規模等に
よって異なるため見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例から求めたもので、市場実態を反映した実証的な価格であり、特に本
件では地域の特性が類似する事例を多く採用しており、相対的規範性は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した理
論的な価格であるが、試算の過程に想定要素を比較的多く含むため、相対的にやや精度が劣る。従って、規範性に優る
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 412,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[148.5]

[100.0]
100

279,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊中市の人口、高齢化率は微増傾向。新型コ
ロナの影響は小さくなっており、商業地の地
価は上昇基調にある。

既成の駅前の商業地域として成熟しており、
地域要因に大きな変動はない。地価は緩やか
な上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００３ -25202	豊中市		建付地	（　）	不整形	南12m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	１００３ -25201	豊中市		建付地	（　）	不整形	南12m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	１１１５ -2	池田市		建付地	（　）	不整形	東12m市道、南4m、角地		商業 (100,400)
d	１０１７ -25006	摂津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東4m、角地		近商 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,546	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	229,093	100 [ 77.1]	297,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 183,546	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	229,093	100 [ 77.1]	297,137		297,000
c	(　 ) 278,677	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	313,976	100 [ 119.0]	263,845		264,000
d	(　 ) 245,963	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	240,709	100 [ 74.6]	322,666		323,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

豊中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,812,497	1,186,717	4,625,780	3,655,740	970,040	（　0.9549） 926,291	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	22,592,463 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	79.05	Ｓ3	237.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（有効面積約６９㎡）、２～３Ｆ事務所（有効面積約６９㎡程度）の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種不動産の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.05	87.5	69.17	3,374	233,380	3.0	700,140
							3.0	700,140
2～ 3	事務所	79.05	87.5	69.17	2,024	140,000	3.0	420,000
							3.0	420,000
～

～

～

計		237.15	87.5	207.51		513,380		1,540,140
								1,540,140

⑨年額支払賃料	513,380 円　×　12ヶ月　＝　 6,160,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,160,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 511,326 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,649,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,540,140 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,540,140 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.1056　＝　 149,140 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,812,497 円　　　　（　 58,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００５（賃）　　　　-25004	3,185 ( 3,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,472 円/㎡　月額支払賃料（　 3,374 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００３（賃）　　　　-25008	2,322 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,900 円	57,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	184,817 円	6,160,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,000 円	57,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,300 円	57,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,300 円	57,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,186,717 円　（　　　　　　 11,987 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 237.15 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,655,740 円（　　　　　 36,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,812,497 円
②総費用	1,186,717 円
③純収益　①－②	4,625,780 円
④建物等に帰属する純収益	3,655,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	970,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	926,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,592,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）