鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -25105	吹田市		更地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
b	１０１７ -25103	吹田市		貸家建付地	（　）	長方形	西55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１７ -25104	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,360)
d	１０１７ -25102	吹田市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,400)
e	１０１７ -25023	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,630,000	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,714,760	100 [ 96.3]	1,780,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	1,920,000
b	(　 ) 1,838,366	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,915,577	100 [ 102.0]	1,878,017		2,030,000
c	(　 ) 1,415,699	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,496,394	100 [ 74.8]	2,000,527		2,160,000
d	(　 ) 1,633,448	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,656,316	100 [ 81.6]	2,029,799		2,190,000
e	(　 ) 1,042,545	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,013,751	100 [ 56.4]	1,797,431		1,940,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,010,000 円／㎡]

豊中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	800,475,272	188,632,771	611,842,501	380,560,000	231,282,501	（　0.9436） 218,238,168	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	7,039,940,903 円　　　　（　 1,590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,361.60	Ｓ11F2B	27,145.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	4,419 ㎡	74.4 m x 60.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～４Ｆ：店舗、５Ｆ～１１Ｆ：事務所、２５台の平面駐車場を想定。

⑦有効率　 57.2 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	電気設備室	1,520.00

地下 1～ 1	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	5,400	6,044,760	10.0	60,447,600
							5.0	30,223,800
1～ 1	店舗	2,361.06	46.5	1,097.89	6,000	6,587,340	10.0	65,873,400
							5.0	32,936,700
2～ 4	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	4,600	5,149,240	10.0	51,492,400
							5.0	25,746,200
一括 5～11	事務所	13,817.55	72.0	9,948.64	3,811	37,914,267	7.0	265,399,869
							3.0	113,742,801

計		27,145.01	57.2	15,524.13		65,994,087		546,198,069
								254,141,901

⑨年額支払賃料	65,994,087 円　×　12ヶ月　＝　 791,929,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	32,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	791,929,044 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 32,061,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	769,467,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	546,198,069 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,243,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,141,901 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 25,763,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	800,475,272 円　　　　（　 181,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００３（賃）　　　　-25009	2,898 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,864	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,934 円/㎡　月額支払賃料（　 3,811 円/㎡）　基準階 5 F B
b	１００３（賃）　　　　-25010	2,802 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,003
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	33,500,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	24,045,871 円	801,529,044　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,736,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,950,000 円	6,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,700,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,700,000 円	6,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 188,632,771 円　（　　　　　　 42,687 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,700,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	380,560,000 円（　　　　　 86,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	800,475,272 円
②総費用	188,632,771 円
③純収益　①－②	611,842,501 円
④建物等に帰属する純収益	380,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	231,282,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	218,238,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,039,940,903 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊中 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 5-6

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　梅田　拓也

TEL.

鑑定評価額

8,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市新千里東町１丁目５番１｢新千里東町１－５－１｣				②地積　(㎡)	4,419 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (90,600)
	1.2:1	店舗ＲＣ7F1B	大型店舗、高層事務所が集積する駅前の商業地域	西（駅前広場）市道、四方路	水道、ガス、下水	千里中央駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成３１年３月に千里中央地
区活性化基本計画が官民協働
で策定された。

街

路

駅前広場

交通

施設

千里中央駅東方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(90,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　千里中央駅に近接する千里ニュータウンの中心商業地域であり、今後は再開発事業による建替え・再整備等が
計画されている。当該再開発事業の進捗にも左右されるが、当面は地価の上昇が予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,570,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、豊中市及びその周辺市を主な商圏とする鉄道駅近くの商業地域と判定した。当圏域の主な市場参加者
としては、投資ファンド，大手不動産デベロッパー等が想定され、これらの市場参加者は、収益性のほか、将来的な千
里中央地区一帯の再開発を視野に入れた投資物件の将来性やポテンシャルに着眼して取引の意思決定を行うものと把握
される。取引価格は、立地，画地規模等によって異なり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は駅前の商業地域であり、複合商業施設や、テナントビル等の収益物件も多数見受けられることから、商業
集積度，繁華性の程度については同一需給圏内において高位にあると認められる。再開発等への期待値を含めた土地価
格に賃料が追いついておらず、収益価格はやや低位に求められた。本件では、市場の取引実態を反映した比準価格を標
準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,960,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[110.0]

100
[107.3]

[108.0]
100

1,880,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　豊中市の人口は微増傾向にあるが、取引件
数は昨年同期比で減少している。新型コロナ
の商業地需要に対するマイナスの影響は緩和
されつつある。

　再開発事業への期待感から地価は上昇傾向
にある。新型コロナの影響は緩和されつつあ
るが、実態的な商況の回復の程度は低位に留
まっている。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -25102	吹田市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,400)
b	１０１７ -25103	吹田市		貸家建付地	（　）	長方形	西55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１７ -25104	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,360)
d	１０１７ -25105	吹田市		更地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,633,448	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,656,316	100 [ 84.0]	1,971,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	2,130,000
b	(　 ) 1,838,366	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,915,577	100 [ 102.0]	1,878,017		2,030,000
c	(　 ) 1,415,699	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,496,394	100 [ 74.8]	2,000,527		2,160,000
d	(　 ) 1,630,000	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,714,760	100 [ 94.4]	1,816,483		1,960,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,060,000 円／㎡]

豊中 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	808,022,603	191,024,428	616,998,175	388,512,000	228,486,175	（　0.9436） 215,599,555	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	6,954,824,355 円　　　　（　 1,570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,361.60	Ｓ11F2B	27,145.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	4,419 ㎡	74.4 m x 60.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～４階は店舗、５階～１１階は事務所、地下２階電気設備室併設の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 57.2 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	電気設備室	1,520.00

地下 1～ 1	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	5,443	6,092,894	10.0	60,928,940
							5.0	30,464,470
1～ 1	店舗	2,361.06	46.5	1,097.89	6,046	6,637,843	10.0	66,378,430
							5.0	33,189,215
2～ 4	店舗	2,361.60	47.4	1,119.40	4,837	5,414,538	10.0	54,145,380
							5.0	27,072,690
一括 5～11	事務所	13,817.55	72.0	9,948.64	3,788	37,685,448	7.0	263,798,136
							3.0	113,056,344

計		27,145.01	57.2	15,524.13		66,659,799		553,541,646
								257,928,099

⑨年額支払賃料	66,659,799 円　×　12ヶ月　＝　 799,917,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	799,917,588 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,000,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 32,356,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	776,560,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	553,541,646 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,314,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,928,099 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 26,147,719 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	808,022,603 円　　　　（　 182,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-25010	2,813 ( 2,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [ 99.0]	3,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,910 円/㎡　月額支払賃料（　 3,788 円/㎡）　基準階 5 F B
b	１００２（賃）　　　　-25009	2,910 ( 2,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	3,932
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	34,200,000 円	6,840,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	24,267,528 円	808,917,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,736,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 58,140,000 円	6,840,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,840,000 円	6,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,840,000 円	6,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 191,024,428 円　（　　　　　　 43,228 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,840,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	388,512,000 円（　　　　　 87,919 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	808,022,603 円
②総費用	191,024,428 円
③純収益　①－②	616,998,175 円
④建物等に帰属する純収益	388,512,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,486,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	215,599,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,954,824,355 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,570,000 円／㎡）