別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -55 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 79,100,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市新千里北町３丁目１１番８ ｢新千里北町３－１１－８｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 千里中央 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千里ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位、北６．５ ｍ市道 交通 施設 千里中央駅北東方 890m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅街として成熟しており今後も現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏にあり居住環境は良好で あることから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北部から吹田市北部の北大阪急行線及び阪急千里線沿線の千里ニュータウン内及びその周辺の戸建 住宅地域。需要者の中心は大阪北部に居住する高額所得者層である。居住環境が良好でブランド力があるため需要は堅 調であり地価は上昇傾向で推移している。市場での価格帯は、土地２５０㎡程度で７，０００～９，０００万円程度が 取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺の地域においては自己居住を目的とする取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性のある 取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は周辺環境等から戸建住宅しか想定できないが、戸建住宅の賃貸市場は形成 されていないため収益還元法の適用を見送った。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年標準地の価 格や指定基準地の価格との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊中（府） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    301,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。 取引件数、住宅建築着工戸数は減少している が、立地・環境の良い住宅地の需給は安定し ている。 地域要因に大きな変化はないが、ブランド力 と希少性のある住宅地域で需要は堅調であり 、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％ +3.0 ％