別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -53 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市蛍池西町２丁目７５番２０ ｢蛍池西町２－６－３３｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅に事業所 等が混在する住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 蛍池 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 蛍池駅南西方 750m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅地域として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測する。地域要因に大きな変化は ない。地価水準は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北西部の阪急宝塚線沿線の小規模住宅地域及び住工混在地域である。需要者の中心は同一需給圏内 に居住する一次取得の勤労者層が想定される。蛍池駅から徒歩圏内であるものの、高速道路や空港により地域が分断さ れているため需要はやや限定されている。市場の中心価格帯は、土地約１００㎡、建て延１００㎡程度の新築戸建て住 宅で３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住を目的とする取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性のある事例を収集し得た。一方、対 象標準地は周辺環境及び敷地規模等から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であり、また戸建住宅の賃貸市場は未 成熟であることから収益還元法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に代表標準地との検 討を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。 取引件数、住宅建築着工戸数は減少している が、取引価格は物価高を背景に概ね上昇基調 にある。 地域要因に大きな変化はなく既成の住宅地域 として成熟している。地価は概ね横ばいから 緩やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％