鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 -52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００２ -25007	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
b	１００６ -25016	豊中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
c	１００９ -25025	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、西4m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	１００６ -25009	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
e	１０１４ -25030	豊中市		建付地	（　）	不整形	北東4.7m道路、中間画地		１中専高度地区2種 (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,303	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	193,491	100 [ 98.0]	197,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 168,857	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	167,533	100 [ 100.0]	167,533		168,000
c	(　 ) 218,672	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	212,785	100 [ 107.0]	198,864		199,000
d	(　 ) 196,829	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	197,609	100 [ 110.0]	179,645		180,000
e	(　 ) 232,710	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	249,314	100 [ 122.4]	203,688		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

豊中 -52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,466,543	840,797	3,625,746	2,461,400	1,164,346	（　0.9526） 1,109,156	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,408,476 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 -52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	9.5 m x 17.5 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階、賃貸マンション（約３１㎡／戸、１Ｋ、６戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	1,864	117,432	2.0	234,864
							2.0	234,864
2～ 3	住宅	63.00	100.0	63.00	1,963	123,669	2.0	247,338
							2.0	247,338
～

～

～

計		189.00	100.0	189.00		364,770		729,540
								729,540

⑨年額支払賃料	364,770 円　×　12ヶ月　＝　 4,377,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,377,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 391,199 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,322,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	729,540 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 729,540 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 137,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,466,543 円　　　　（　 24,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１４（賃）　　　　-25006	1,783 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	2,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,963 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００２（賃）　　　　-25008	2,029 ( 1,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	2,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 -52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,500 円	39,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,397 円	4,713,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 840,797 円　（　　　　　　 4,595 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,461,400 円（　　　　　 13,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,466,543 円
②総費用	840,797 円
③純収益　①－②	3,625,746 円
④建物等に帰属する純収益	2,461,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,164,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,109,156 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,061 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,408,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊中 -52　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 -52

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　梅田　拓也

TEL.

鑑定評価額

36,600,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市立花町３丁目６７番｢立花町３－５－１７｣				②地積　(㎡)	206 ( 23)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北5m私道	水道、ガス、下水	豊中 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位、北　５ｍ
私道

交通

施設

豊中駅南西方

800m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

　中規模一般住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成しており、今後も静態的に推移するものと予測される。
駅徒歩圏に位置し堅調な需要が見られることから、地価は緩やかな上昇傾向にて推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、阪急宝塚本線沿線の豊中市北中部に存する住宅地域である。需要者は主に大阪市内等へ通勤する給与
所得者層と考えられ、駅徒歩圏且つ良好な居住環境から安定的な需要が認められる。市場における中心価格帯は、２０
０㎡程度の土地で４，０００万円前後と把握されるが、新築戸建住宅の流通物件としては、敷地面積１００㎡程度で総
額４，０００～５，０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域においては自用目的の取引が中心であるが、賃貸目的の共同住宅の立地も見受けられる。対象標準地にも共
同住宅を想定して収益還元法を適用したが、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域の特性から、収益価格はや
や低位に求められた。よって、取引市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、さらに代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊中 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 190,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[104.0]

100
[ 94.8]

[100.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　豊中市の人口は微増で住宅需要は概ね安定
しているが、取引件数は昨年同期比で減少し
ている。新型コロナの取引価格への影響は特
段認められない。

　地域要因について特段の変動は認められな
いが、駅徒歩圏内の住宅地であり一定の需要
が認められ、地価は緩やかな上昇傾向にて推
移している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 -52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００２ -25007	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
b	１０１４ -25004	豊中市		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
c	１０１４ -25012	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、北西4m、準角地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	１０１４ -25014	豊中市		建付地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,303	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	193,491	100 [ 96.0]	201,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 243,763	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	244,241	100 [ 124.9]	195,549		196,000
c	(　 ) 226,058	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	218,960	100 [ 113.3]	193,257		193,000
d	(　 ) 275,667	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	276,202	100 [ 134.5]	205,355		205,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

豊中 -52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,620,092	875,522	3,744,570	2,585,400	1,159,170	（　0.9526） 1,104,225	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,291,071 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 -52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	9.5 m x 17.5 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅　１～３階　１Ｋ合計６戸（３１．５㎡／戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	1,972	124,236	2.0	248,472
							2.0	248,472
2～ 3	住宅	63.00	100.0	63.00	2,007	126,441	2.0	252,882
							2.0	252,882
～

～

～

計		189.00	100.0	189.00		377,118		754,236
								754,236

⑨年額支払賃料	377,118 円　×　12ヶ月　＝　 4,525,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,525,416 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 401,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,435,910 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	754,236 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 754,236 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 177,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,620,092 円　　　　（　 25,246 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-25008	2,029 ( 1,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,989	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,972 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００３（賃）　　　　-25003	2,104 ( 2,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,125
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 -52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,500 円	41,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,122 円	4,837,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 354,400 円	41,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 875,522 円　（　　　　　　 4,784 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,700,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,585,400 円（　　　　　 14,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,620,092 円
②総費用	875,522 円
③純収益　①－②	3,744,570 円
④建物等に帰属する純収益	2,585,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,159,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,104,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,291,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）