別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -42 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.

鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市宮山町２丁目２４５番１４ ｢宮山町２－１４－１２｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 豊中 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 豊中駅北方 2.4km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後もほぼ同様に推移するものと予測される 。近時の需給動向に鑑み、緩やかな上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急宝塚本線、同箕面線、大阪モノレール線各沿線の豊中市北中部に位置する中規模一般住宅が建ち 並ぶ住宅地域であり、需要者の中心は、給与所得者層及び自営業者等の中高所得者層と思料される。対象標準地が存す るエリアは、居住環境が比較的良好であることから需要は堅調である。対象標準地周辺において供給が少なく取引は希 少であるが、対象標準地と同規模の土地で５，０００～６，０００万円程度が需要の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自用の中規模戸建住宅が中心となる区画整然とした住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が無いと判断さ れるため収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法においては、取引市場実態を反映した実証的な価格が求められ た。自用取引が中心となる近隣地域の特性を勘案すると比準価格の説得力が高いと判断されることから比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [113.8] [101.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　豊中市の人口は微増で住宅需要は概ね安定 しているが、取引件数は昨年同期比で減少し ている。新型コロナの取引価格への影響は特 段認められない。 　地域要因について、特段の変動は認められ ない。バス圏であるが住環境は良好で一定の 需要が認められ、地価は緩やかな上昇傾向に て推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％