別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -41 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市利倉西２丁目２番２ ｢利倉西２－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等も見られる住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 園田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 園田駅北東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか共同住宅、駐車場等も見られる住宅地域で、大きな地域要因の変動はなく、当面はほ ぼ現状維持の環境下で、また、地価水準については、横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸線及び宝塚線沿線で、概ね豊中市南部及び隣接市域の小規模住宅地域。需要者は主に同圏域に地 縁を有する一次取得者層と推定される。近隣では戸建開発や中古住宅の建替え、再販による宅地供給が見られ、比較的 規模が小さいことから総額的にも割安感があり、一定の需要が認められる。需給は概ね均衡状態にあり、市場の中心価 格帯は、１００㎡程度の土地で１６００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模の戸建住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の居住環境及び駅接 近性並びに対象標準地の画地規模等から収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であること から、収益価格は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準 地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [105.7] [101.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微増傾向で、土地取引件数、建 築着工戸数は前年より減少気味であるが、取 引価格は地域や用途により強弱があるものの 上昇基調にある。 最寄駅からやや距離があり、利便性に劣るが 、居住環境は比較的良好で、総額面からも一 定の需要が認められる。地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％