別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -39 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 45,500,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５ ｢東泉丘２－９－３｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 桃山台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 桃山台駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られない。今後の地価動向はやや上昇 の傾向と予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地は桃山台駅から約１．２ｋｍ、低層の戸建住宅地である。その同一需給圏は、北大阪急行沿線及び阪急宝塚 線沿線の豊中市北部地域の住宅地域。需要者の中心は豊中市北部に居住する中高所得者層である。居住環境は良好であ るが、駅からやや遠く画地規模が大きく総額が嵩むこと等から需要はやや弱含みであり、地価は横ばいで推移している 。近隣地域の周辺の戸建住宅は、３，５００～５，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該対象地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格、すなわち市場性を反映した比準価格が説得性 を有することから、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向に留意し、鑑定評価額を 上記の通り決定した。なお、収益還元法の適用は当該地の規模等勘案すると経済的な収益物件の想定が困難と判断し割 愛した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [120.7] [103.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られ るもののウクライナ紛争以降の資源高、円安 による輸入物資の高騰など経済環境はインフ レ傾向である。 最寄り鉄道駅より距離があるものの居住環境 は比較的良好である。地価動向はやや上昇の 傾向が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％