別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -35 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　深澤　俊男   TEL.

鑑定評価額 43,300,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市岡町南２丁目６５番 ｢岡町南２－７－４｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 岡町 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 岡町駅南西方 450m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。最寄駅への 利便性など標準地の立地特性や周辺の取引状況から、地価水準はやや上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北中部エリアのうち、阪急宝塚線岡町駅を最寄駅とする住宅地域に加え、同線豊中駅及び曽根駅徒 歩圏地域も含まれる。需要者の中心は豊中市北中部地域に居住する中所得者層等である。駅徒歩圏で生活利便性を有す る居住環境の良好な住宅地として安定的な需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地の場合、標準的規模で４，０ ００～４，５００万円、新築戸建の場合、６，０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算している。一方、標準地の画地規模、法 令規制及び周辺環境等から共同住宅を想定することは現実的ではなく、また戸建の賃貸事例は少ない。さらに、主な需 要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [102.0] 100 [112.1] [101.0] 100 245,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    241,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は直近５年間で微増傾向。住宅 需要は概ね安定的。海外情勢、金利動向、建 築費状況、新型コロナの影響などには引き続 き注意が必要。 最寄駅まで徒歩圏内で、良好な居住環境が概 ね維持されており、需要が堅調な反面、供給 がやや少ないため、地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％