別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -34 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 55,500,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市上新田２丁目１４６２番１内 ｢上新田２－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が見られる既成住 宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 千里中央 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 千里中央駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するも のと予測する。需給は概ね安定し、地価水準は当面、緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北摂地域に位置し、北大阪急行電鉄線、阪急宝塚線、阪急千里線等の鉄道沿線において、中小規模 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は、上記圏内の居住者で、圏外からの転入者も見 られる。千里中央駅徒歩圏内で、生活利便性、居住快適性が比較的良好な地域であり、需給は概ね安定している。市場 の中心価格帯は、標準的規模の土地で５，５００万円程度と思料するが、同規模の新築分譲住宅の供給は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自用目的での取引が主である類似地域内において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得 た。一方、収益価格は、当該地域の特性等から、土地価格に見合う賃料収受が困難で低位に試算され、市場特性よりそ の規範性も低い。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存すること、需要者の属性を勘案し、市場性を反映した 比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [117.8] [101.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増傾向。取引価格は上昇基 調、取引件数は安定的に推移。但し、新型コ ロナ、物価上昇等の不動産市場への影響には 注視が必要。 千里中央駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に 特段の変動はない。生活利便性、住環境は概 ね普通であり、地価は緩やかな上昇基調で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％