別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -32 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市蛍池南町１丁目２６番１０ ｢蛍池南町１－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 蛍池 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 蛍池駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており現状のまま推移するものと予測する。地 価は近隣地域においては若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北中部の宝塚線沿線の一般住宅が建ち並ぶ中小規模住宅地域の圏域。需要者の中心は主として大阪 市内等へ通勤するサラリーマン層であると見られる。熟成した住宅地で最寄駅徒歩圏であることから需要は底堅く、地 価は緩やかな上昇傾向となっている。市場における取引の中心価格帯は１００㎡前後の土地で１，８００万円～２，０ ００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模等からアパート等の収益物件の想定は困難で、かつ戸建住宅の賃貸市場が成立しないことから収 益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は市場性を反映 し規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連及び昨今の市場動向 にも特に留意しながら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [104.0] 100 [103.0] [101.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口及び世帯数は過去５年間で微増 傾向となっている。取引件数は直近では伸び 悩みが見られるが取引価格は上昇傾向にある 。 地域要因に特に変動はない。戸建住宅需要が 底堅いこともあり地価は微増傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％