別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -30 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　島田　正   TEL.

鑑定評価額 76,400,000 円  １㎡当たりの価格 226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市新千里北町２丁目２４番９ ｢新千里北町２－２４－９｣ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 千里中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千里ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道　　　 交通 施設 千里中央駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 　居住環境の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価 水準は、当面は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地　 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は北大阪急行線、阪急千里線沿線で、豊中市北部、吹田市北西部の圏域に存する中規模以上の戸建住宅地 域。需要者は大阪府北部に居住する富裕層が中心と認められる。駅接近性に劣るが、居住環境が良好であることから市 内でも人気が高く、地価は微増傾向で推移している。土地は３００㎡程度で６０００万円台後半の物件が需要の中心と なっており、新築戸建住宅としての取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は千里ニュータウン内の１低専住宅地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、対象地域の市場実態 を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建の賃貸市場が未 成熟なため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試 算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [135.7] [102.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増傾向にある。新設住宅着 工戸数及び土地取引件数はいずれも前年同期 と比較して減少傾向にある。 居住環境の良好な住宅地域で需要は根強く、 地価は微増傾向に転じてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％