別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -29 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市東豊中町５丁目８１８番５３ ｢東豊中町５－２７－２３｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 桃山台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 桃山台駅西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,188) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測される。近隣地域の周辺で大型の住宅団 地が開発されており、近隣地域の地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北大阪急行線及び阪急宝塚線沿線の豊中市北部地域の戸建住宅地域。需要者の中心は豊中市北部に居住 する中高所得者層である。近隣地域の周辺で大型の住宅団地が開発・販売されており、近隣地域の地価水準は緩やかな 上昇傾向で推移している。同一需給圏内の新築戸建住宅は、敷地１００～１１０㎡、延べ床１００～１１０㎡程度で４ ，５００～６，５００万円の価格帯で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が中心であり、対象標準地は周辺環境や敷地規模等から戸建住宅しか想定できない が当該近隣地域では戸建の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は求め得なかった。比準価格は取引事例の規範 性を詳細に検討して求められた実証的な価格であり、市場を適正に反映した説得力のある価格である。よって、比準価 格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [107.8] [101.0] 100 212,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。 取引件数、住宅建築着工戸数は減少している が、環境の良好な住宅地の需給は安定してい る。 隣接する周辺地域において大型の住宅団地が 完成したが、近隣地域内の地域要因には大き な変動はなく、地価は概ね緩やかな上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％