別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -26 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　深澤　俊男   TEL.

鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市刀根山２丁目１８４番 ｢刀根山２－６－１６｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 豊中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 豊中駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準 地の立地及び周辺の取引状況等から、現時点では、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北部の阪急宝塚線豊中駅、蛍池駅及び大阪モノレール線柴原阪大前駅を最寄駅とする住宅地域等で ある。需要者は周辺エリアに居住または地縁を有する中高所得者層が中心で、戸建住宅の開発業者等も想定される。上 記３駅が利用可能であり、中規模住宅を中心とした住宅地として競争力を有している。市場の中心価格帯は、土地の場 合、標準的規模で４，５００～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算している。一方、標準地の画地規模、法 令規制及び周辺環境等から共同住宅を想定することは現実的ではなく、また戸建の賃貸事例は少ない。さらに、主な需 要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [100.0] 100 197,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は直近５年間で微増傾向。住宅 需要は概ね安定的。海外情勢、金利動向、建 築費状況、新型コロナの影響などには引き続 き注意が必要。 豊中駅からはやや距離があるが、柴原阪大前 駅も利用可能な既成住宅地に存し、需要は堅 調。地域要因に大きな変動はなく、地価はや や上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％