別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -22 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　谷澤　博孝   TEL.

鑑定評価額 89,700,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市新千里西町２丁目１１番３ ｢新千里西町２－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 千里中央 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 千里ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 千里中央駅西方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現在の住環境を維持すると予測する。周辺環境及び 周辺取引等を鑑みて、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及び隣接市内の北大阪急行線沿線及び阪急千里線沿線の住宅地域である。主たる需要者は大阪市及 び大阪北部地域在住の高額所得者層である。千里ニュータウンとしてのブランド力があり、千里中央駅から徒歩圏の中 規模住宅が建ち並ぶ住宅地として競争力は高い。供給は限定的で需給バランスは均衡している。新型コロナの影響で不 動産市場は一時停滞したが、市場の中心価格帯は土地３００㎡程度で９，０００万円～９，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、近隣地域周辺の類似地域において規範性の高い取引事例が収 集出来た。対象標準地は、自用目的の戸建住宅が大半を占める住宅地域に存し、経済合理性等の観点から共同住宅の想 定が難しく、また、戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、戸建住宅を想定しての収益価格は求められなかった。従っ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [ 99.0] [104.0] 100 316,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    312,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外都市として成熟しており、人口、世帯数 ともに微増。土地取引件数は増減を繰り返し ており、新型コロナの影響は小さくなってい る。 千里中央駅徒歩圏に位置し、区画整然とした 閑静な住宅地域である。地域要因に変動はな く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％