別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -21 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市緑丘３丁目７１番 ｢緑丘３－２５－１０｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 千里中央 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 千里中央駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。今後 の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は、千里中央駅より約１．７ｋｍの住宅地域である。その同一需給圏は北大阪急行線、阪急 宝塚線沿線で、豊中市北部の中規模住宅地域と考える。需要者の中心は豊中市及び隣接市居住者で、高所得者層である 。居住環境が良好な熟成した住宅地であり、需要は安定している。土地は、地積３００㎡では７０００万円程度が需要 の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格、すなわち、対象標準地は自己所有の戸建住宅 地域であり、緑丘地域の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めたもので市場性を反映している比準価格を標準と して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法の適用は当該地域が戸建住 宅地を主体としており、賃貸物件が皆無であることから、方式の適用を割愛した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [128.7] [103.0] 100 241,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    240,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られ るもののウクライナ紛争以降の資源高、円安 による輸入物資の高騰など経済環境はインフ レ傾向である。 バス利用であるが、人気の高い住宅地で需要 は安定している。地価動向はやや上昇の傾向 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％