別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊中 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -13 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市服部寿町３丁目４３１番３９ ｢服部寿町３－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 98   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 服部天神 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 服部天神駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特に大きな変化はなく、この先も概ね現状を維持してい くと予測する。地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、豊中市中南部一帯の最寄り駅徒歩圏内にある中小規模住宅地域である。需要者は大阪 市内への通勤利便性を重視する一次取得者層が中心となる。街路配置が比較的整然としており、最寄り駅徒歩圏内の成 熟した既成住宅地域としての需要は安定している。取引価格の中心は８０㎡程度の土地で１４００万円程度、新築戸建 住宅で概ね３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅徒歩圏内の中小規模戸建住宅が主体の地域である。貸家住宅も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、また、 投資採算性に裏付けられた賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。取引価格の水準 を指標として価格決定されることが一般的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、実証的で市場性を反映してい る比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化 社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に 基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概 ね上昇に転じた。 服部天神駅周辺の戸建住宅地としての地域特 性に特段の変化はなく、成熟した既存の住環 境が保たれている。地価は緩やかな上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％